ительства. Администрация предприятия, учреждения, организации ведет учет ордеров, выдаваемых гражданам на занятие жилой площади в общежи- тии. Бланки ордеров хранятся как документы строгой отчетности. В силу особого правового режима общежитий проживающие в них лица огра- ничены в некоторых правах по сравнению с нанимателями обычной жилой площади в домах местных Советов и в ведомственных домах. Некоторые об- щие нормы жилищного законодательства либо вовсе не применимы к общежи- тиям, либо применяются с определенными ограничениями. Так, лицо, про- живающее в общежитии, не имеет права обменивать занимаемое им помеще- ние, бронировать его, требовать его раздела, сдавать в поднаем, все- лять временных жильцов. Гражданин, проживающий в общежитии в помеще- нии, находящемся в его обособленном пользовании, вправе вселить на за- нимаемую им площадь только своих несовершеннолетних детей. Вселение же других членов семьи допускается лишь с разрешения администрации предп- риятия, учреждения, организации и профкома. Граждане, проживающие в общежитиях, обязаны: использовать предостав- ленную площадь в соответствии с назначением; обеспечивать сохранность помещения, оборудования и инвентаря; соблюдать правила проживания; соблюдать чистоту и порядок в жилых помещениях и местах общего пользо- вания; экономно расходовать тепловую и электрическую энергию, воду и газ; соблюдать правила пожарной безопасности; принимать участие в бла- гоустройстве и озеленении прилегающей к общежитию территории. Лица, выбывшие из общежития, обязаны сдать все числящееся за ними имущество. При несдаче имущества или его порче выбывающий из общежития возмещает причиненный ущерб. Ремонт поврежденных по вине проживающих помещений общежития, а также мебели, оборудования и инвентаря производится ви- новными лицами за их счет. Одной из важных обязанностей лиц, проживающих в общежитиях, является оплата за проживание, включающая в себя плату за жилую площадь, за отопление, коммунальные услуги и все прочие виды обслуживания. Размер ставок оплаты зависит от благоустроенности общежитий, категории насе- ленного пункта, других факторов. Проживающим в общежитиях запрещается: производить самовольно переобо- рудование и перепланировку помещений; готовить пищу в спальных комна- тах, стирать и сушить в них белье; загромождать предметами домашнего обихода балконы, пожарные проходы, коридоры, лестничные клетки и за- пасные выходы; хранить в жилых помещениях, на лестничных клетках, бал- конах легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, взрывоопасные материа- лы и вещества, загрязняющие воздух; устанавливать без разрешения руко- водства общежития временные электронагревательные приборы для дополни- тельного обогрева помещений; бросать в мусоропровод крупногабаритные предметы, выливать жидкости; в период с 23 до 7 часов включать на по- вышенную громкость радиои телеаппаратуру, создавать другой шум, нару- шающий покой граждан; самовольно переселяться из одного помещения в другое. Проживающий в общежитии гражданин может быть переселен в случае необ- ходимости из одного помещения в другое в данном общежитии. Такое пере- селение производится по решению администрации предприятия, учреждения, организации и профкома с выдачей нового ордера. Что же касается пере- селения из одного общежития в другое, то оно может быть произведено без согласия проживающего только в судебном порядке. В каждом общежитии устанавливаются правила внутреннего распорядка, обеспечивающие надлежащий покой, отдых и должный санитарный порядок. Капитальный ремонт общежитий производится за счет средств его владель- ца. При необходимости выселения проживающих на время капремонта, граж- данам предоставляется жилая площадь в том же или другом общежитии с последующим возвратом, после окончания ремонта, той площади, которую они занимали ранее. Текущий ремонт общежитий кроме помещений, находящихся в обособленном пользовании граждан, производится также за счет средств владельца об- щежития. Текущий же ремонт помещений, находящихся в обособленном поль- зовании проживающих, осуществляется за их счет. Общежитие отвечает за сохранность имущества проживающих, даже если это имущество, кроме денег и ценностей, не было сдано на хранение. - В каких случаях может иметь место выселение из общежитий? Жилищные права граждан, проживающих в общежитиях, охраняются и гаран- тируются действующим законодательством. Лицо, проживающее в общежитии, не может быть в одностороннем порядке лишено права пользования общежи- тием без наличия на то законных оснований. Перечень таких оснований содержится в ст. 132 Жилищного кодекса. Так, подлежат выселению из общежития в судебном порядке без предостав- ления другого жилья сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, при прекращении работы, в связи с ко- торой им было предоставлено общежитие. Причины прекращения трудовых отношений (окончание срока договора, увольнение по инициативе администрации и т. п.) с владельцем общежития не влияют ни на порядок, ни на условия выселения указанных граждан. Они не пользуются никакими льготами при выселении. Лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, также подле- жат выселению без предоставления другого жилья. Эти лица также не пользуются никакими льготами при выселении. Согласно Типовому положе- нию о студенческих общежитиях высших учебных заведений при отчислении из ВУЗа, (в том числе и после его окончания) проживающие должны осво- бодить общежитие в течение 2-недельного срока со дня соответствующего приказа. Граждане, принятые на постоянную работу и получившие в связи с этим место или комнату в общежитии, могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилья не во всех случаях прекращения трудо- вых отношений с владельцем общежития, а только при увольнении по собс- твенному желанию без уважительной причины, за нарушение трудовой дис- циплины (за прогул, появление на работе в нетрезвом состоянии), за со- вершение преступления. Уважительными причинами для увольнения по собственному желанию счита- ются: болезнь, препятствующая продолжению работы; переезд супруга на работу в другую местность; необходимость ухода за больным членом семьи; поступление на учебу. Постоянные работники, прекратившие трудовые отношения с владельцем об- щежития по иным основаниям, могут быть выселены из общежития в судеб- ном порядке с предоставлением другого жилья. Точно также с предоставлением другого жилого помещения могут быть вы- селены из общежития в судебном порядке лица, имеющие льготы при высе- лении из служебных помещений (об этом говорилось выше). Предоставляемое другое жилое помещение должно находиться в черте дан- ного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техни- ческим требованиям. Вместе с тем, при выселении из общежитий с предос- тавлением другого жилья, граждане не вправе требовать благоустроенное помещение. Им предоставляется жилье по размеру, превышающему норму постановки граждан на квартучет в данном населенном пункте, однако ме- нее нормы, по которой обеспечиваются жилым помещением граждане, нужда- ющиеся в улучшении жилищных условий. Выселение из общежития лиц в связи со сносом дома или переоборудовани- ем дома (жилого помещения) в нежилой производится в судебном порядке, а выселение из общежития лиц в связи с угрозой обвала - в адми- нистративном порядке по санкции прокурора. В этих случаях выселяемым должна предоставляться другая жилая площадь в общежитии или другое жилое помещение (семье - комната, а одино- кому, проживающему в комнате, находящейся в его обособленном пользова- нии, - такая же комната). Лица, поселившиеся в помещениях, временно занятых под общежития, в случае передачи этих помещений для использования по целевому назначе- нию, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением места в другом общежитии. Если жилец разрушает или портит предоставленное ему помещение, или систематически нарушает правила проживания, создавая невозможные усло- вия для проживания с ним в одном помещении или в одном общежитии дру- гих лиц, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, то может быть поставлен через суд вопрос о его высе- лении из общежития в соответствии с рассматриваемой ранее ч. 1 ст. 116 Жилищного кодекса без предоставления другого жилого помещения. Эта ме- ра, по существу, направлена на защиту жилищных прав других лиц, прожи- вающих в общежитии. Лица, самоуправно занявшие жилую площадь или комнату в общежитии, вы- селяются из него в административном порядке по санкции прокурора без предоставления другого жилья. Заканчивая вопрос о рассмотрении правового статуса общежитий напомина- ем, что при наличии всех прочих необходимых условий, граждане, прожи- вающие в общежитиях, в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 34 Жилищного ко- декса признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий со всеми вытекающими отсюда последствиями. - II. ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА - Что такое "приватизация государственного жилищного фон- да"? Приватизация государственного жилищного фонда представляет собой пере- ход в собственность граждан Украины квартир (домов) и относящихся к ним хозяйственных сооружений, помещений государственного жилищного фонда. Государственный жилищный фонд, как уже отмечалось, - это жилищный фонд местных Советов народных депутатов и жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении либо оперативном управлении государствен- ных предприятий, организаций, учреждений. - Какими нормативными актами регулируются отношения, связанные с приватизацией жилья? Отношения по приватизации государственного жилищного фонда регулируют- ся Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фон- да" от 19 июня 1992 г., Законом Украины "О внесении изменений и дополнений к Закону Украины "О приватизации государственного жи- лищного фонда" от 22 февраля 1994 г., Постановлением Кабинета Минист- ров Украины "О механизме применения Закона Украины "О привати- зации государственного жилищного фонда" от 8 октября 1992 г. N572, по- ложением "О порядке передачи квартир (домов) в собственность граж- дан", утвержденным приказом Государственного Комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству от 15 сентября 1992 г. N56, а также рядом других подзаконных нормативных актов. - Что относится по закону к объектам приватизации государственно- го жилищного фонда? К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов и од- ноквартирные дома, используемые гражданами на условиях найма. Привати- зация квартир в домах, включенных в план реконструкции в текущем году осуществляется после ее проведения владельцем (собственником) дома. При этом наниматели, проживающие в квартирах до начала реконструкции, после проведения реконструкции имеют приоритетное право на приватиза- цию этих квартир. Законом предусмотрена и возможность приватизации квартир, включенных в планы ремонта, до начала его проведения. В этом случае нанимателю предоставляется компенсация, о которой будет расска- зано ниже. - Можно ли приватизировать ведомственное жилье? Ведомственное жилье является составной частью государственного жилищ- ного фонда, а поэтому подлежит приватизации на общих основаниях. Действующее законодательство не связывает реализацию права на привати- зацию ведомственных квартир с какими-либо трудовыми отношениями. Глав- ным в этом вопросе является наличие надлежащим образом заключенного договора найма жилого помещения на данную ведомственную квартиру, т. е. наличие права на постоянное проживание в ней. Отказ же в приватиза- ции ведомственного жилья по мотивам того, что гражданин не является работником данного предприятия неправомерен, противоречит ч. II ст. 8 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", п. 2, 5 Положения о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан. Следует также помнить, что списки граждан, имеющих право на приватизацию жилья, составляются не по месту их работы, а по месту постоянного проживания, и не руководителями предприятий, а районными органами приватизации. Действующее законодательство устанавливает перечень имущества, прива- тизация которого не допускается. Среди всего прочего в этот перечень включено имущество органов власти, Вооруженных Сил, Национальной гвар- дии, Службы безопасности. Можно ли приватизировать жилье, которое на- ходится на балансе этих организаций? Декрет Кабинета Министров Украины от 31.12.1992 г., который вводит ог- раничения на приватизацию государственного имущества, на жилищный фонд не распространяется. Порядок приватизации государственного жилья опре- деляется Законом "О приватизации государственного жилищного фон- да" и возможные ограничения по этому вопросу могут устанавливаться только данным законом. На приватизацию квартир, которые находятся на балансе названных выше организаций, ограничений нет, за исключением случаев, когда такие квартиры расположены на территории закрытых воин- ских поселений. - Допускается ли приватизация квартир в домах гостиничного типа? Если граждане вселены в квартиры таких домов на основании ордеров, вы- данных в установленном законом порядке, и используют их на условиях найма, то они имеют право на приватизацию таких квартир. Если же такие дома имеют статус общежитий, то, в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" комнаты в общежитии приватизации не подлежат. Вместе с тем, если проектно-сметной документацией на строительство до- ма было определено, что это дом гостиничного типа, а используется он как общежитие, жители дома имеют право требовать от владельца (собс- твенника) дома согласования этого факта с утвержденной проектно-смет- ной документацией и выдачи им ордеров на право найма этого жилья с вы- текающей отсюда возможностью его дальнейшей приватизации. - Что же из объектов государственного жилищного фонда не подлежит приватизации? Перечень объектов государственного жилищного фонда, не подлежащих при- ватизации, содержится в п. 2 ст. 2 Закона "О приватизации госу- дарственного жилищного фонда" в редакции Закона от 22.02.1994 г. Не подлежат приватизации: квартиры-музеи, квартиры (дома), расположен- ные на территориях закрытых воинских поселений, предприятий, учрежде- ний и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, регио- нальных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусс- тва, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников; комнаты в общежитиях; квартиры (дома), находящиеся в аварийном состоянии (в ко- торых невозможно обеспечить безопасное проживание людей); квартиры (дома), расположенные в зоне безусловного (обязательного) отселения, загрязненной вследствие аварии Чернобыльской АЭС, а также квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном законом порядке к числу служебных. Следует обратить внимание, что перечень объектов, не подле- жащих приватизации, изложенный выше, является исчерпывающим и расшири- тельному толкованию не подлежит. Несколько слов о жилье в совхозах. Ранее действовавшее законодательст- во относило такую категорию жилья к служебной, т. е. не подлежащей приватизации. Постановление Кабинета Министров Украины от 11.07.1992 г. изменило положение и теперь с домов совхозов статус служебных снят. Что же касается жилой площади, которая была признана служебной до при- нятия вышеназванного постановления, то наниматели, желающие приватизи- ровать имеющееся в их распоряжении жилье, должны требовать от адми- нистрации совхозов перезаключения договоров найма. Сделав это, они по- лучают право приватизировать квартиры на общих основаниях. - Возможна ли приватизация жилья в доме ЖСК? Отношения по переходу права собственности на квартиру в доме ЖСК от ЖСК к его члену регулируются не законом "О приватизации государс- твенного жилищного фонда", а Законом "О собственности", в соответствии со ст. 15 которого член жилищного или жилищно-строитель- ного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на эту квартиру. - Как же быть в ситуации, когда часть членов ЖСК оформит свои квартиры в частную собственность, а часть - нет? Что же будет в этом случае с самим ЖСК и остаются ли собственники полностью выплачен- ных квартир его членами? В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.1992 г. N572 утвержден типовой устав товарищества (объединения) собственников квартир. Его действие распространяется на всех, кто име- ет квартиры на праве частной собственности. Правление ЖСК может взять на себя функции товарищества собственников, тогда его решения будут обязательны как для частных собственников, так и для членов ЖСК. В противном случае правление ЖСК обязано исполнять решения руководящих органов товарищества. Более подробно о товариществах собственников квартир будет рассказано ниже. - Можно ли приватизировать жилье, принадлежащее негосударственно- му предприятию, учреждению, организации? Как уже отмечалось, в соответствии с действующим законодательством, граждане Украины имеют право на приватизацию квартир только государс- твенного жилищного фонда. Что же касается возможности приватизации квартир в домах, принадлежащих иным собственникам, то здесь может идти речь только о купле-продаже жилья, на что должно быть обоюдное согла- сие обеих сторон - как законного владельца (собственника) жилья - предприятия, учреждения, организации негосударственной формы собственности, так и гражданина, пользующегося данным жилым помещени- ем. Данный вид отношений регулируется нормами Гражданского кодекса Ук- раины. Сказанное выше относится и к так называемому общественному жи- лищному фонду - жилью колхозов, профессиональных союзов, полити- ческих партий и т. п. - Имеют ли собственники приватизированных квартир какие-либо пра- ва на вспомогательные помещения, расположенные в доме? Ответ на этот вопрос содержится в п. 2 ст. 10 Закона "О приватиза- ции государственного жилищного фонда", в соответствии с которым собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками вспомогательных помещений (подвалов, кладовых, сараев и т. п.) дома в соответствии со своей частью в имуществе дома. Такие помещения передаются в собственность квартиронанимателям безвоз- мездно и отдельной приватизации не подлежат. Использование этих поме- щений, в том числе и сдача их в аренду другим юридическим лицам или гражданам, допускается только при условии согласия на это собственни- ков приватизированных квартир данного дома. Что же касается разделения (выделения) таких помещений в натуре, то согласно ст. 115 Гражданского кодекса Украины, это возможно только на том условии, что предполагаемое разделение не причинит вреда хозяйс- твенному использованию данных вспомогательных помещений. Если же такое невозможно, то собственник приватизированного жилья, желающий выделить свою долю вспомогательного помещения, или получает компенсацию и соот- ветственно утрачивает право собственности на него, либо заключается письменный договор о порядке совместного использования таких помеще- ний. Со стороны государства договор подписывает представитель органа, который осуществляет эксплуатацию помещений и на балансе которого они находятся. Для практического решения этих вопросов целесообразно прив- лечь соответствующих специалистов местного бюро технической инвентари- зации, которые и сделают экспертные выводы по поводу возможных вариан- тов. Не подлежат приватизации вспомогательные помещения жилых домов, кото- рые предназначены для обеспечения, эксплуатации и обслуживания домов - помещения теплопунктов, котельных, мусоросборники, помещения, через которые проходят средства коммуникации, а также помещения, ис- пользуемые для размещения обслуживающего дом персонала и складские по- мещения. - На каких условиях осуществляется приватизация жилья? Способы приватизации жилья определены ст. 3 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" и конкретизированы в Положении о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан. Приватизация осуществляется путем безвозмездной передачи гражданам квартир (домов) из расчета санитарной нормы 21 квадратный метр общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 квадратных метров на семью. При этом общая площадь квартиры (дома) оп- ределяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры (дома), веранд, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, террас, учитывающихся с использованием таких коэффициентов: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3. Размер общей площади, принадлежащей каждому из нанимателей в квартире, где проживают два и более нанимателей, определяется как сумма площадей занимаемых жилых комнат с учетом площадей балконов, лоджий и террас и площади подсобных помещений в квартире, распределяемой между всеми на- нимателями пропорционально площади занимаемых ими жилых комнат. Если общая площадь квартиры меньше площади, которую имеет право полу- чить семья нанимателя бесплатно, ему и членам его семьи выдаются жи- лищные чеки, сумма которых определяется, исходя из размера недостающей площади и восстановительной стоимости одного квадратного метра. В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона "О приватизации государственно- го жилищного фонда" приватизация может осуществляться путем прода- жи излишков общей площади квартир гражданам Украины, живущим в них или состоящим в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если общая площадь квартиры (дома) превышает площадь, которую имеет право получить семья нанимателя безвозмездно, наниматель осуществляет доплату ценными бумагами, полученными для приватизации государственных предприятий или земли, а в случае их отсутствия - деньгами. Сумма доплат определяется умножением размера излишков общей площади на стои- мость одного квадратного метра. - Возможна ли безвозмездная передача жилья независимо от размера общей площади квартиры (дома)? Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Так, согласно ст. 6 Закона "О приватизации государственного жилищного фон- да", независимо от размера общей площади безвозмездно передаются в собственность граждан занимаемые ими: - однокомнатные квартиры; - квартиры (дома), полученные в случае сноса или отселения всех семей из домов, принадлежащих им на праве собственности, если прежние собственники не получили за эти дома денежную компенсацию; - квартиры (дома), в которых проживают граждане, которым установ- лена эта льгота Законом Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы"; - квартиры (дома), в которых проживают граждане, удостоенные зва- ния Героя Советского Союза, Героя Социалистического труда, награжден- ные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны, воины-интернационалисты, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны труда, проработавшие: не менее 25 лет - женщины, 30 лет - мужчины, ветераны Вооруженных Сил и репрессированные лица, реа- билитированные согласно Закону Украины "О реабилитации жертв поли- тических репрессий в Украине"; - квартиры (дома), в которых проживают семьи погибших при исполне- нии государственных и общественных обязанностей и на производстве; - квартиры (дома), в которых проживают военнослужащие, которым ус- тановлена льгота Законом Украины "О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей"; - квартиры (дома), в которых проживают многодетные семьи - семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей. - Что такое жилищные чеки и кто имеет право на их получение? Чеками называют именные депозитные счета, которые открываются в Сбере- гательном банке Украины. Используются жилищные чеки при приватизации государственного жилищного фонда, а также для приватизации части иму- щества государственных предприятий, земельного фонда. Номинальная стоимость чека определяется восстановительной стоимостью наличного государственного жилищного фонда с учетом общего индекса роста стоимости имущества. На момент принятия Закона "О приватизации государственного жилищ- ного фонда" стоимость чека составляла 12 тыс. руб., в настоящее время она проиндексирована и равна 420 тыс. крб. Законом предусмотрен также механизм использования приватизационных жи- лищных чеков. Они выдаются только тем гражданам, у которых нет гос- жилья, а также тем, у кого оно есть, но меньше норматива, и кто имеет кооперативное, индивидуальное или выкупленное жилье. Для граждан, име- ющих жилье в пределах норматива (21 квадратный метр общей площади на каждого члена семьи плюс 10 дополнительных квадратных метра на семью) и более - чек будет погашаться. Списки на получение жилищных чеков передает в Сберегательный банк ор- ган, который оформляет документы на приватизацию. Что же касается использования жилищных чеков для строительства жилья, то такая возможность законодательством не предусмотрена. - Сколько раз можно бесплатно приватизировать жилье? В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона "О приватизации государственно- го жилищного фонда" граждане Украины имеют право приватизировать занимаемое ими жилье безвозмездно в пределах номинальной стоимости жи- лищного чека только один раз. Об этом правиле следует помнить при об- мене приватизированной квартиры на неприватизированную государствен- ную. - Каковы права граждан, не изъявивших желания приватизировать за- нимаемое ими жилье? Приватизация жилья - право, но не обязанность гражданина. За граж- данами, не изъявившими желания приватизировать занимаемое ими жилье, сохраняется действующий порядок получения и пользования жильем на ус- ловиях найма. Законом предусмотрена возможность переселения гражданина, по его жела- нию, в квартиру меньшей площади с выплатой денежной компенсации. Поря- док ее выплаты и механизм такой замены утвержден постановлением Каби- нета Министров Украины от 8 октября 1992 г. Замена занимаемой гражданином на условиях найма квартиры на квартиру меньшей площади осуществляется собственником государственного жилья при наличии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих с нанимателем. Для этого местными органами власти создается резерв жилья, включающий одно-, двухкомнатные квартиры, расположенные, как правило, в престиж- ных районах населенного пункта с повышенными потребительскими показа- телями качества. Размер компенсации определяется путем умножения стоимости одного квад- ратного метра общей площади жилья нового строительства в данном насе- ленном пункте в год замены квартиры на разницу в общей площади квар- тир, которые сдает и получает гражданин. - Как непосредственно происходит приватизация жилья? Приватизация жилья осуществляется уполномоченными на это органами при- ватизации района, города,государственными предприятиями, учреждениями, организациями, в ведении которых находится государственный жилищный фонд. Передача занимаемых квартир осуществляется в общую совместную или до- левую собственность с письменного согласия всех совершеннолетних чле- нов семьи, постоянно проживающих в данной квартире, в том числе вре- менно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье. При этом обязательно определение уполномоченного собственника квартиры. Гражданин, изъявивший желание приватизировать занимаемую им и членами его семьи квартиру, должен обратиться в орган приватизации, где он по- лучит необходимую консультацию и бланк заявления. При наличии у нанимателя или членов его семьи льготы на безвозмездную передачу квартиры независимо от размера жилой площади, к заявлению прилагается соответствующий документ (копия свидетельства, справка и т. п.), подтверждающий право на льготные условия приватизации. Согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на приватиза- цию подтверждается письменно и прилагается к заявлению. При оформлении заявления необходимо взять на предприятии, обслуживаю- щем данный жилой дом, справку о составе семьи и занимаемых помещениях. В справке указываются члены семьи нанимателя, прописанные и проживаю- щие вместе с ним, а также временно отсутствующие, за которыми сохраня- ется право на жилье. Данные о занимаемых нанимателем помещениях и их площади приводятся в соответствии с инвентаризационными материалами, находящимися на предп- риятии по обслуживанию жилья. В случае отсутствия таких материалов или несоответствия их информации фактическому состоянию (что может быть вызвано реконструкцией или проведением ремонта) предприятие по обслу- живанию жилья уточняет их через бюро технической инвентаризации. Оформленное заявление с прилагаемыми к нему справкой о составе семьи и занимаемых помещениях, а также документом, подтверждающим право на ль- готную приватизацию, подаются гражданином в орган приватизации. Там эти документы регистрируются. Орган приватизации, в случае необходимости, уточняет требуемые для расчетов данные в зависимости от состава семьи и размера общей площади квартиры (дома), оформляет расчет и издает распоряжение (см. приложе- ние N6). Распоряжение органа приватизации о передаче в собственность квартиры, где проживают два и более нанимателей, готовится с обязательным вклю- чением в такое распоряжение одновременно всех нанимателей. При отсутствии согласия на приватизацию всех нанимателей, квартира приватизации не подлежит. На основании оформленного распоряжения орган приватизации готовит пас- порт на квартиру, а на одноквартирный дом - паспорт на домовладе- ние. Передача квартир (домов) в собственность граждан с доплатой, безвоз- мездно или с компенсацией оформляется свидетельством о праве собствен- ности на квартиру (дом), которое регистрируется в органах приватизации и не нуждается в нотариальном удостоверении (см. приложение N7). Оплата стоимости приватизированного жилья может производиться гражда- нами в рассрочку на 10 лет при условии внесения первичного взноса в размере не менее 10 процентов суммы, подлежащей выплате. При этом гражданин дает органу приватизации письменное обязательство о погаше- нии суммы стоимости, которая остается неуплаченной. Стоимость услуг за оформление документов на право собственности на жилье оплачивается гражданами по расценкам, устанавливаемым местными органами исполнительной власти. Решение органа приватизации о передаче жилья в собственность граждан должно быть принято не позднее месяца со дня получения заявления на приватизацию. Органы приватизации не вправе отказать жителям квартир в приватизации, за исключением случаев, когда такие квартиры (дома) отнесены к объек- там, не подлежащим приватизации. Споры, возникающие при приватизации квартир, разрешаются судом или ар- битражным судом в соответствии с их компетенцией. Должностные лица и граждане при нарушении требований Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" несут дисциплинар- ную, гражданско-правовую либо уголовную ответственность согласно дейс- твующему законодательству. При выдаче собственнику квартиры (дома) свидетельства о праве собс- твенности на жилье в паспортах всех совершеннолетних членов семьи собственника и в свидетельствах о рождении несовершеннолетних делается пометка: "Право на безвозмездную приватизацию жилья использовано в объеме_________ кв. м. при норме ____________ кв. м. общей площа- ди." - Как используются средства, полученные от приватизации? Эти средства зачисляются в специально созданные внебюджетные привати- зационные жилищные фонды местных Советов или специальные фонды предп- риятий или организаций, в ведении которых находится государственный жилищный фонд и используются на жилищное строительство и на ремонт жилья с целью обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жи- лищных условий и состоящих на учете. 20 процентов сумм этих фондов перечисляются в Государственный привати- зационный жилищный фонд, создаваемый для финансирования жилищного строительства в регионах с низким уровнем обеспечения граждан жильем и создания резерва средств для обеспечения гарантии прав на бесплатное государственное жилье новорожденных граждан Украины. - Как осуществляется содержание приватизированных квартир? В соответствии со ст. 10 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" содержание приватизированных квартир осуществля- ется за счет средств их собственников. Порядок пользования помещениями, содержания жилых домов и придомовых территорий определен Правилами, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г. Согласно п. 4 Правил все затраты по содержанию жилого дома и закреп- ленной придомовой территории собственник жилья оплачивает за свой счет. Техническое обслуживание и ремонт элементов жилых домов и внешнего благоустройства, санитарное обслуживание вспомогательных помещений и придомовых территорий осуществляются на основе договоров, заключенных между собственниками жилья и соответствующими коммунальными предприя- тиями по обслуживанию и ремонту жилья (см. приложение N8). Для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими собственники квартир могут создавать товарищество или объединение индивидуальных собственников. Если в доме приватизировано несколько квартир и их собственники не изъявили желания создать товарищество собственников, каждый собствен- ник квартиры должен заключить договор с собственником дома об участии в затратах на содержание дома и придомовой территории. В договоре оп- ределяется размер ежемесячных взносов собственником квартиры, вносимых на расчетный счет собственника дома на будущий ремонт. В том случае, когда в доме приватизирована часть квартир и их владель- цы создали товарищество собственников, между товариществом и собствен- ником неприватизированных квартир (сособственником дома) заключается договор о совместном владении домом и паевым участием в затратах на содержание дома и придомовой территории. При этом в соответствии с размером части (доли) владения домом определяется уполномоченный со- собственник, на которого возлагаются обязанности заказчика по содержа- нию дома. Договором определяется размер ежегодных сборов, проводимых товариществом собственников на будущие ремонты. Эти средства накапли- ваются на расчетном счету товарищества. Согласно п. 7 ст. 10 Закона "О приватизации государственного жи- лищного фонда" бывшие собственники многоквартирных домов (местные Советы, предприятия и организации, в ведении или управлении которых находились до приватизации эти дома) обязаны принимать участие в фи- нансировании их ремонта и оказывать содействие организации его прове- дения. Порядок участия бывших собственников в организации и финансиро- вании ремонта приватизированных жилых домов определен постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г. Если в доме приватизированы не все квартиры, при проведении первого после приватизации дома ремонта бывший собственник (нынешний сособс- твенник) дома обязан принять участие в финансировании стоимости ремон- та в размерах, определяемых стоимостью ремонта приватизированной части дома по определенному нормативу. Стоимость же ремонта неприватизиро- ванной части дома финансируется им в полном объеме. При условии состоявшейся приватизации всех квартир в доме, бывший его собственник финансирует только первый после приватизации ремонт. Размер ежегодных взносов собственников квартир на ремонт устанавлива- ется собственником или соглашением собственников дома и не должен быть менее тех затрат на ремонт домов, которые устанавливаются для госу- дарственного жилищного фонда. Первый после приватизации ремонт должен иметь комплексный характер. К перечню работ, которые должны быть выполнены в ходе первого ремонта, включаются работы по повышению уровня благоустройства дома и придомо- вой территории, установлению недостающего технического оборудования, улучшению эксплуатационных показателей дома. Работы, связанные с ремонтом квартир, что составляет обязанность собс- твенников квартир, в состав работ, выполняемых в ходе первого ремонта, не входят. Обследование домов, нуждающихся в первом после приватизации ремонте, и составление необходимой проектно-сметной документации возложено на со- ответствующие проектные организации. В обследовании дома при решении вопроса о необходимости проведения ремонта обязательно участие предс- тавителей собственников и бывшего владельца дома. При нехватке накопленных товариществом собственников средств на прове- дение ремонта с учетом затрат бывшего собственника, недостающие суммы покрываются за счет средств собственников квартир. Плата за использование тепловой и электрической энергии, за газ, во- доснабжение, канализацию и прочие коммунальные услуги взимается с собственников квартир в том же порядке, что и для нанимателей в домах государственного жилищного фонда. Что же касается льгот для граждан, приватизировавших жилье, то, в со- ответствии с разъяснением рабочей комиссии по толкованию положений За- кона "О приватизации государственного жилищного фонда" (прото- кол N2 от 17.01.1994 г.), с 1 января 1994 г. гражданам, которым сог- ласно действующего законодательства предоставлены льготы по оплате за пользование жильем, указанные льготы предоставляются на оплату затрат, связанных с содержанием домов и придомовых территорий в пределах уста- новленных норм. Платежи по содержанию дома и платежи за коммунальные услуги должны вноситься собственниками квартир ежемесячно, не позднее 10 числа сле- дующего месяца. При просрочке внесения указанных платежей взимается пеня из расчета 1 процент от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 100 процентов общей суммы долга. Собственники квартир обязаны использовать помещения жилых домов по назначению, обеспечивать сохранность жилых и подсобных помещений квар- тир и технического оборудования домов, придерживаться правил противо- пожарной безопасности. При появлении неисправностей в квартире прини- мать меры по их устранению собственными силами или силами предприятий по обслуживанию жилья. Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений, балко- нов, лоджий может осуществляться собственниками квартир только с целью улучшения благоустройства квартиры по соответствующему проекту без ущемления интересов других граждан, проживающих в доме. Правила пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий запрещают хранить в помещениях жилых домов взрывоопасные и экологичес- ки вредные вещества и предметы. Не допускается выполнение в помещениях жилых домов работ и действий, вызывающих порчу помещений, повышенный шум или вибрацию, мешающих условиям проживания граждан. Использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и прочих громкоговорящих средств допускается при условии уменьшения звука до степени, не нарушающей покой жителей дома. С 23 до 7 часов в жилых до- мах, независимо от того, кто является их собственником, должен соблю- даться покой. Собственники жилых домов обязаны выполнять и другие дополнительные правила, которые могут устанавливать органы местной исполнительной власти. Внешние ограды и конструкции домов - фасады, цоколи, входные две- ри, соответствующие устройства и т. п. должны быть отремонтированы, дом должен иметь номерной знак и показатели установленного образца. Лестничные клетки, шахты лифтов, подвалы, чердаки, другие вспомога- тельные помещения должны содержаться в чистоте, не захламляться, зак- рываться на замки. Жилые дома, их конструктивные элементы и техническое оборудование должны ежегодно подготавливаться для эксплуатации в зимних условиях. Ответственность за это несет собственник дома (уполномоченный собс- твенник). Санитарное обслуживание придомовых территорий производится специализи- рованными предприятиями по обслуживанию жилья. Объемы и содержание этих работ в летний и зимний периоды определяются размерами придомовых территорий, уровнем благоустройства, другими характеристиками. Собственники жилья обязаны обеспечить на договорной основе силами предприятий по обслуживанию жилья вывоз бытовых отходов по утвержден- ному графику, поддержание в рабочем состоянии контейнеров для бытовых отходов и мусоросборников без их переполнения и загрязнения террито- рии, вывоз с придомовой территории металлолома, строительного и быто- вого мусора, шлаков, других отходов. Сохранение зеленых насаждений на придомовой территории и надлежащий уход за ними осуществляется также на договорной основе собственниками жилых домов или специализированными предприятиями. При этом должны соблюдаться соответствующие агротехнические и санитарные требования. В случае их нарушения причиненный ущерб возмещается за счет виновной стороны в установленном законом порядке. Техническое состояние конструктивных элементов и технического оборудо- вания жилого дома должны обеспечивать безопасное проживание в нем лю- дей. В случае возникновения отклонений от нормативных требований долж- ны быть приняты все меры для их немедленного устранения. При обнаружении отклонений в техническом состоянии конструктивных эле- ментов, угрожающих безопасному проживанию людей в доме, жители, неза- висимо от формы собственности на дом, подлежат выселению в администра- тивном порядке в другое жилое помещение. Собственники квартир обязаны также: проводить за счет собственных средств ремонт квартиры; соблюдать условия безопасной эксплуатации га- зового оборудования; своевременно уведомлять собственника дома об об- наружившихся неисправностях, нарушающих нормальную эксплуатацию дома или приводящих к перерасходу тепла, воды, электроэнергии; ежегодно, до начала отопительного сезона производить утепление окон, балконных и входных дверей квартиры. Если ремонт жилых и подсобных помещений квартиры вызван проведением ремонта дома в целом, установлением дополнительного оборудования или другими причинами, не зависящими от собственника квартиры, такой ре- монт производится за счет средств, накапливаемых на ремонт дома. Собственник квартиры обязан возместить собственнику дома убытки, при- чиненные дому по его вине или по вине лиц, проживающих вместе с ним. В квартирах, где проживает два и более собственников, рекомендуется определить ответственное лицо, имеющее право требовать исполнения ус- тановленных правил всеми жителями квартиры. Распределение общих затрат на свет, отопление, ремонт подсобных поме- щений, другие услуги в квартирах, где проживает двое или более собс- твенников, производится по их соглашению. В случае недостижения такого соглашения оплата распределяется: за электроэнергию при общем счетчике - пропорционально мощности бытового электрического оборудования каждого собственника; за пользование телефоном - по количеству жи- телей в квартире (за исключением детей дошкольного возраста); за газ, отопление, освещение подсобных помещений - по количеству членов семьи, проживающих в квартире, а также временных жильцов и детей школьного возраста. - Что такое товарищество (объединение) собственников квартир и как его организовать? Как уже отмечалось, товарищество собственников квартир многоквартирно- го дома создается с целью обеспечения эффективного использования при- ватизированных квартир и управления ними, обеспечения сохранности жи- лого дома, выполнения санитарно-гигиенических требований по содержанию придомовой территории. Товарищество собственников создается по инициативе собственников при- ватизированных квартир. Количество членов товарищества должно быть не менее 3 человек. Инициативная группа собственников квартир составляет список граждан, изъявивших желание создать товарищество, разрабатывает проект устава, организует проведение общего собрания с участием представителей орга- нов территориального самоуправления, на котором принимается решение об организации товарищества и утверждается его устав. Типовой устав товариществ (объединений) собственников квартир (домов) утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г. Решение собрания об организации товарищества и утвержденный им устав регистрируются исполкомом местного Совета. Со дня регистрации товари- щество собственников приобретает права юридического лица. Товарищество имеет расчетный счет в банке, печать со своим наименованием, штамп. Общее собрание членов товарищества избирают правление и ревизионную комиссию. Деятельность товарищества направлена на организацию содержания дома, обеспечения его отоплением, газом, водой, электроэнергией; организацию участия всех собственников квартир в работах и затратах, связанных с содержанием дома и придомовой территории; на проведение работы среди членов товарищества и других жильцов по рациональному использованию топливно-энергетических ресурсов и обеспечения сохранности дома. Товарищество принимает участие в затратах, связанных с санитарным и техническим обслуживанием, ремонтом дома согласно заключенных догово- ров. В доме, где часть квартир находится в государственной собственности, товарищество заключает договор с собственником неприватизированных квартир о совместном владении и пользовании жилым домом и участии в затратах по содержанию дома и придомовой территории. Договором опреде- ляется уполномоченный сособственник дома, на которого возлагается обя- занность заказчика по содержанию дома. В соответствии с типовым уставом товарищество имеет право: заключать договоры на выполнение работ по содержанию дома, страхованию и т. п.; организовывать культурно-бытовое обслуживание членов товарищества и их семей; осуществлять оценку качества выполненных работ по содержанию дома и применять санкции к другой стороне за невыполнение или нека- чественное выполнение договорных обязательств. Товарищество обязано своевременно производить оплату стоимости квартир при их приватизации в рассрочку, выполнять требования Правил пользова- ния помещениями жилых домов и придомовых территорий, о которых говори- лось ранее; производить ежегодные отчисления средств на ремонт дома. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, на которое, в соответствии с законом, может быть наложено взыскание. Споры между товариществом собственников и государственными и иными ор- ганизациями рассматриваются арбитражным судом. Средства товарищества состоят из вступительных взносов членов товари- щества, взносов на проведение ремонта дома, взносов на обслуживание дома и придомовой территории, иных поступлений. Размер вступительных взносов определяется общим собранием членов това- рищества. Размер взносов на проведение ремонта дома определяется исходя из восс- тановительной стоимости занимаемых членами товарищества квартир и раз- мера норматива отчислений, утвержденных общим собранием. Взносы на техническое обслуживание домов и санитарное обслуживание вспомогательных помещений и придомовых территорий производятся в раз- мерах, необходимых для покрытия фактических затрат товарищества на эти цели, пропорционально общей площади квартир, занимаемых собственника- ми. По решению общего собрания членов товарищества могут создаваться спе- циальные фонды на цели, отвечающие направлениям деятельности товари- щества: благоустройство территории, спортивно-оздоровительная работа среди членов товарищества и членов их семей и т. п. - Какими правами пользуются члены семьи нанимателя при приватиза- ции жилья? В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона "О приватизации государственно- го жилищного фонда" приватизированная квартира представляет собой общую собственность всех членов семьи нанимателя, постоянно проживаю- щих в ней, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье. Поэтому в свидетельстве о праве собственности на квар- тиру указываются фамилии, имена и отчества всех членов семьи уполномо- ченного собственника с указанием доли каждого из них. Согласно п. 3 ст. 4 Закона Украины "О собственности" всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления своих прав. Отношения, связанные с общей собственностью на имущество, в том числе и на квартиру, регулируются нормами гражданского законодательства. Ст. 113 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что владение, пользо- вание и распоряжение имуществом при общей долевой собственности произ- водится по согласию всех участников. Каждый участник общей долевой собственности соразмерно со своей долей имеет право на доходы от общего имущества, отвечает по обязательствам, связанным с общим имуществом и должен участвовать в уплате всякого ро- да налогов и платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению общего имущества. Каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из имущества (см. приложение N9). Что касается несовершеннолетних детей, фактически проживающих в прива- тизированной квартире, то они также становятся ее сособственниками. Возраст в данном случае значения не имеет, поскольку интересы детей до достижения ими совершеннолетия (18 лет) представляют их родители. Тре- бование же об обязательном письменном согласии на приватизацию только совершеннолетних членов семьи, предусмотренное п. 2 ст. 8 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда" касается только процесса оформления приватизации и не лишает несовершеннолетних детей их законных прав. - Каковы права собственника на приватизированную квартиру? Отношения собственности - это отношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Гражданин, ставший собственником приватизиро- ванного жилья, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению: про- дать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заклю- чить иные соглашения, не запрещенные законом. Порядок осуществления этих прав собственником регулируется действующим гражданским законода- тельством Украины, о чем более подробно рассказано ниже. - Как облагается налогом жилье, находящееся в собственности граж- дан? Собственники приватизированного жилья уплачивают ежегодный налог на недвижимое имущество, размер которого будет определяться Законом о на- логообложении недвижимого имущества. (По состоянию на 02.1995 г. этот закон еще не принят). Сумма налога зачисляется в специальный фонд жи- лищного строительства соответствующего местного Совета народных депу- татов. Товарищество собственников квартир, осуществляющее содержание домов собственными силами, не занимающееся другой деятельностью и не имеющее целью извлечение прибыли, от налогообложения освобождается. - Существуют ли какие-либо гарантии социальной защиты населения при приватизации жилья? Такие гарантии установлены ст. 13 Закона "О приватизации государс- твенного жилищного фонда". До введения реформы системы оплаты труда сохранен действующий порядок государственных дотаций на обслуживание, ремонт, содержание государс- твенного и приватизированного жилищного фонда, коммунальные услуги. Государственная дотация распространяется также и на обслуживание, ка- питальный ремонт и коммунальные услуги в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, молодежных жилищных комплексов. Однако, следует принимать во внимание, что в случае наличия в собс- твенности гражданина нескольких квартир (домов), государственные дота- ции распространяются только на одну из них. Нетрудоспособным, инвалидам, пенсионерам, гражданам и членам их семей, доходы которых ниже установленного прожиточного минимума, другим соци- ально незащищенным и малообеспеченным категориям граждан по решению местных Советов народных депутатов и администраций предприятий, орга- низаций и учреждений могут устанавливаться льготы по квартирной плате, коммунальным услугам. До введения в действие Закона "О приватизации государственного жи- лищного фонда" 22 июля 1992 г. на Украине действовало положение о возможности приобретения квартиры государственного жилищного фонда на условиях выплаты 50% остаточной стоимости квартиры в течении последую- щих 10 лет. - Имеют ли право граждане, использовавшие такую возможность, и выкупившие квартиры, в связи с изменением законодательства прекратить выплаты в соответствии с взятыми на себя обязательствами? Действительно, Закон Украины "О приватизации государственного жи- лищного фонда" был принят и введен в действие 22 июля 1992 г. С этого же момента прекратило свое действие постановление Совета Минист- ров Украины и Укрсофпрофа от 19 мая 1989 г. "Об утверждении поло- жения о продаже гражданам в собственность квартир в домах государс- твенного и общественного жилищного фонда". Однако, названный выше закон, как и любой другой, обратной силы не имеет, а поэтому, если гражданин добровольно избрал такой путь получе- ния жилья в собственность, обязательство о рассрочке платежа за выкуп- ленную квартиру продолжает действовать. Вместе с тем, все граждане, которые выкупили квартиры, приобрели право на получение жилищных чеков в полном объеме с соответствующей индексацией, о которой говорилось выше. - Если гражданин прописан в данном населенном пункте после введе- ния в действие Закона "О приватизации государственного жилищного фонда", имеет ли он право приватизировать занимаемое жилье? В соответствии с п. 3 Закона Украины "О внесении изменений и до- полнений в Закон Украины "О приватизации государственного жилищно- го фонда" если по прежнему месту проживания гражданина государственное жилье приватизировано не было, никаких ограничений относительно сроков прописки не существует. - Имеет ли право гражданин, состоящий на квартучете, приватизиро- вать занимаемое им жилье и не повлечет ли такая приватизация отказ в предоставлении другой квартиры? Каждый гражданин, проживающий в государственном жилье, имеет право на его приватизацию. Факт пребывания на квартучете в данной ситуации ни- какого значения не имеет. Приватизация занимаемого государственного жилья не повлечет за собой снятия гражданина с квартучета как нуждающегося в улучшении жилищных условий и отказа в предоставлении нового жилья. Согласно п. 9 Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс УССР" от 6 мая 1993 г. жилые помещения предоставляются гражданину в пределах норм жилой площади, устанавливаемых законодательством. При этом учитывается жилая площадь, которая имеется в частной собственнос- ти граждан (которую они приватизировали и если они не использовали жи- лищные чеки). При передаче гражданами жилья, находящегося в их частной собственности, органу, который осуществляет улучшение жилищных усло- вий, они имеют право на получение жилья в пределах установленной нормы и сохраняют право на приватизацию новой квартиры. На каких условиях получать новое жилье - с учетом частной жилой площади или передать ее органу, улучшающему жилищные условия и полу- чить большую квартиру - решает сам гражданин и его семья. - Имеет ли право семья, проживающая в приватизированной квартире, претендовать на получение кооперативной квартиры? Да. Получение кооперативной квартиры, за которую гражданин платит собственные средства, никак не связано с приватизацией государственно- го жилья. - Владельцы приватизированной квартиры желают построить еще и дом. Имеют ли они на это право? Сколько квартир одновременно можно иметь на праве частной собственности? В соответствии с Законом Украины "О собственности" никаких ог- раничений количества объектов жилищного фонда не существует. Поэтому никто не может запретить при наличии не только приватизированной, но и государственной квартиры строить один или несколько домов, купить одну или несколько квартир. - В орган приватизации поданы документы на приватизацию жилья. Перед выдачей документов уже на право собственности наниматель этого жилья умирает. Имеют ли какие-либо права на эту квартиру наследники? Право собственности гражданина на приватизированную квартиру возникает с момента подписания соответствующего распоряжения органа приватизации (письмо Гос. Жилкомунхоза от 9 июля 1993 г. N45-9-1022). Соответствен- но, после смерти гражданина наследники могут обратиться в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и оформить там свои права на нее. - Если жилье приобретено в частную собственность, требуется ли получение ордера местного Совета народных депутатов на вселение? В соответствии со ст. 58 Жилищного кодекса Украины ордер на вселение выдается в случае предоставления жилого помещения в домах государс- твенного или общественного жилищного фонда. Что касается жилья, нахо- дящегося в частной собственности, применяется иной правовой режим. Статьей 18 ЖК Украины в новой редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений к Жилищному кодексу Украинской ССР" от 6 мая 1993 г. установлено, что управление Жилищным фондом осуществляется собственником или уполномоченным им органом в пределах, определяемых собственником. Поэтому в данной ситуации нет необходимости обращаться к местным органам исполнительной власти за ордером. - III. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЧАСТНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА - Как понимать право собственности гражданина на квартиру, жилой дом? Право собственности - это отношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Отношения собственности регулируются Законом Украины "О собственности", Гражданским кодексом Украины, Жи- лищным кодексом Украины, Законом Украины "О приватизации государс- твенного жилищного фонда", другими законодательными актами. Собственность в Украине выступает в формах частной, коллективной и го- сударственной. Все формы собственности являются равноправными, всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав. Основные жилищные права собственника квартиры, жилого дома (т. е. частного собственника жилья) закреплены в ст. 150 Жилищного кодекса в редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жи- лищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г., в соответствии с которой граждане, имеющие в частной собственности дом, квартиру поль- зуются ними для личного проживания и проживания членов их семей и име- ют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение: прода- вать, дарить, сдавать в аренду, обменивать, отдавать под залог, заклю- чать другие, не запрещенные законом, сделки. - Каковы основания возникновения права частной собственности на жилье? Право частной собственности на квартиру, жилой дом у гражданина может возникнуть различными способами: путем приватизации государственной квартиры, о чем рассказывалось выше, путем строительства жилого дома, покупки либо получения квартиры (дома) в порядке наследования. Закон допускает приобретение жилья по договорам мены, дарения, пожизненного содержания. - Каков порядок строительства жилых домов? Строительство жилого дома непосредственно связано с наличием для этой цели земельного участка. Порядок предоставления земельных участков ре- гулируется земельным законодательством. Законом запрещено приступать к строительству жилого дома до определения соответствующими землеустрои- тельными органами границ земельного участка в натуре и выдачи докумен- та, удостоверяющего право пользования земельным участком. Для осуществления строительства жилого дома в городе застройщик должен иметь следующие документы: решение соответствующего органа исполни- тельной власти об отводе земельного участка под индивидуальное строи- тельство; акт о предоставлении ему земельного участка и об определении его границ в натуре; надлежаще утвержденный проект застройки; разреше- ние органов архитектурно-строительного контроля на производство работ. В сельской местности для строительства собственного дома застройщик должен иметь: решение об отводе земельного участка, принятое общим собранием членов колхоза (коллективного сельскохозяйственного предпри- ятия), либо администрацией государственного сельскохозяйственного предприятия; решение местной исполнительной власти о согласии на стро- ительство; надлежаще утвержденный проект; свидетельство на застройку приусадебного участка. В совокупности эти документы на практике счита- ются надлежащим разрешением на строительство индивидуального жилого дома. Еще совсем недавно в законодательном порядке устанавливался предельный размер жилого дома, который мог быть в частной собственности граждан - не более восьмидесяти квадратных метров жилой площади. Сейчас это ограничение снято. Вместе с тем, строительство жилого дома без установленного разрешения, или без надлежаще оформленного проекта, или с существенными отступле- ниями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил считается самовольным и влечет последствия, предусмотренные ст. 105 Гражданского кодекса. Гражданин, построивший или строящий таким образом жилой дом не вправе им распоряжаться - продать, подарить, сдать в наем и т. п. По иску местной исполнительной власти такой дом может быть безвозмездно изъят судом и зачислен в фонд местного Совета народных депутатов или даже снесен за счет гражданина, осуществившего самовольное строительство. По окончании строительства дом должен быть принят в эксплуатацию ко- миссией, назначаемой местной исполнительной властью, после чего он подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации. - Допускается ли приватизация земельных участков, предоставленных гражданам для строительства и обслуживания жилых домов? Да, допускается. В частную собственность, согласно Декрету Кабинета Министров Украины от 26 декабря 1992 г. N15-92 "О приватизации зе- мельных участков", гражданам Украины передаются бесплатно земель- ные участки, предоставленные им не только под строительство и обслужи- вание жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный участок), но и земельные участки под личное подсобное хозяйство, садоводство, индивидуальное дачное и гаражное строительство. Ст. ст. 56, 57, 67 Земельного кодекса Украины установлены такие разме- ры земельных участков, передаваемых в частную собственность граждан Украины: - для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов в размерах, указанных в земельно-учетных документах в размере не более 0,6 гектара; - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных соо- ружений (приусадебный участок) не более: в сельских населенных пунктах - 0,25 га; поселках городского типа - 0,15 га; а для членов коллективных сельскохозяйственных предприятий и работников совхозов - не более 0,25 га; в городах - 0,1 га; - для ведения садоводства - не более 0,12 га; - для индивидуального дачного строительства - не более 0,1 га; - для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га. Механизм передачи земельных участков в названных выше размерах предус- мотрен в Порядке передачи земельных участков в частную собственность граждан Украины, утвержденном приказом Государственного комитета Укра- ины по земельным ресурсам от 15 февраля 1993 г. N10. Передача земельных участков, выделенных гражданам ранее, производится соответствующими Советами народных депутатов по месту нахождения этих участков. Земельные участки передаются бесплатно в частную собственность граждан на основании документов, подтверждающих их размер (земельно-кадастро- вой документации, данных бюро технической инвентаризации, правлений товариществ и кооперативов и т. п.) и заявлений граждан. Соответствующие Советы народных депутатов проверяют обоснованность за- явлений граждан и материалов (документации) в месячный срок и принима- ют соответствующее решение. Право частной собственности на земельные участки, переданные для названных выше целей удостоверяется Советом народных депутатов, о чем делается запись в земельно-учетном документе - Книге регистрации граждан, которым бесплатно переданы земельные участки в частную собственность. Установление границ земельных участков в натуре (на местности) выпол- няют землеустроительные органы по заказу местных Советов. После определения границ земельного участка, гражданину выдается Госу- дарственный акт на право частной собственности на землю, который дол- жен быть зарегистрирован соответствующим местным Советом. Если при установлении границ земельных участков будут выявлены расхож- дения данных о размере участка, переданного в собственность, с факти- ческим размером, окончательный размер площади таких участков определя- ется Советом народных депутатов. Передача гражданам Украины бесплатно в частную собственность участков для названных выше целей производится только один раз по каждому виду их целевого назначения, о чем обязательно делается Советами народных депутатов отметка в паспорте. - Существуют ли какие-либо преимущества при выделении земельных участков под строительство жилья для работников аграрного сектора? Да, существуют. Такие преимущества предусмотрены при строительстве жилья в поселках городского типа. Как уже отмечалось, для строительст- ва индивидуального жилья в таких населенных пунктах работникам (чле- нам) сельскохозяйственных предприятий предоставляется земельный учас- ток до 0,25 га, всем остальным гражданам, в том числе и работникам промышленных предприятий - 0,15 га. - Имеет ли право житель города на земельный участок для строи- тельства дома в городе и дачи в селе? Да, имеет. Основанием для этого являются его письменные обращения со- ответственно в районный в городе и конкретный сельский Советы народных депутатов. При этом обращаться необходимо в тот сельский Совет, кото- рый имеет земли запаса. - Предусмотрен ли возврат земельных участков бывшим собственни- кам? В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Украины бывшим собственни- кам земли (их наследникам) земельные участки не возвращаются. По их желанию им могут быть переданы в собственность или предоставлены в пользование другие земельные участки на общих основаниях. - Взимается ли плата за оформление документов о праве собствен- ности или пользования земельными участками? В соответствии в действующим законодательством передача земельных участков в собственность граждан производится бесплатно. Работы, свя- занные с выдачей государственных актов на право собственности и на право пользования землей выполняются государственными и другими земле- устроительными организациями за счет средств местного бюджета. Если такие средства временно отсутствуют, в случае необходимости срочного оформления соответствующих документов заказчиком по выполнению работ может выступать заинтересованный гражданин. Стоимость их выполнения определяется временными базовыми ценами на проектно-исследовательские работы по земельной реформе и землеустройству, утвержденными Госкомзе- мом Украины и применяемыми с 1 января 1994 г. - Для чего приватизировать земельный участок? Что будет, если не делать этого? Земельные участки приватизируются для того, чтобы пользователь, кото- рый их приватизирует, стал их собственником. Собственник имеет право на свое усмотрение владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему участком. Он имеет право предпринимать в отношении участка любые действия, не противоречащие закону. Право собственности на земельный участок ограничено только для фермеров, ко- торые не имеют права в течение шести лет с момента приобретения права собственности продавать или каким-либо иным способом отчуждать принад- лежащую им землю, кроме передачи ее по наследству или Совету народных депутатов на тех же условиях, на которых он ее получил. Землепользователь, который не приватизировал земельный участок, не имеет права его продать, передать по наследству, и т. д., то есть участок будет находиться в государственной собственности. Как известно, Постановление Верховного Совета Украины от 18 декабря 1990 г. "О земельной реформе" (п. 6) обязало граждан, имеющих в пользовании земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса Украины, до 15 марта 1994 г. оформить пра- во собственности или право пользования землей. После окончания этого срока, как указывалось в постановлении, предоставленное им право поль- зования земельным участком утрачивается. Как быть, если гражданин не успел сделать этого? Постановлением Верховного Совета Украины от 24 февраля 1994 г. N4028-XII этот срок продлен до 1 января 1998 г. - На какой срок собственник земельного участка имеет право пере- давать его в аренду? Приватизированный участок можно передавать в аренду, но без изменения целевого назначения сроком на 3-5 лет. На это должен быть заключен письменный договор, который должен быть зарегистрирован в Совете, на территории которого находится участок. - С какого возраста гражданин может осуществить свое право на приватизацию земельного участка? Это право гражданин может реализовать по достижении 18-летнего возрас- та. - Какими органами рассматриваются земельные споры? Земельные споры рассматриваются местными Советами в 10-дневный срок (в случае рассмотрения сложных вопросов, требующих специальных выводов, - в 20-дневный срок), судом или арбитражным судом в порядке, пре- дусмотренном Земельным кодексом Украины. - Каковы правила договора купли-продажи квартиры или жилого дома? Отношения купли-продажи имущества, в том числе и жилья, регулируются нормами гражданского законодательства. Прежде всего необходимо четко уяснить, что право продажи любого иму- щества, в том числе и квартир, домов, принадлежит только собственнику (ст. 225 Гражданского кодекса). То есть гражданин имеет право продать квартиру, дом только в том случае, если он является их собственником. Неприватизированную квартиру в домах государственного или общественно- го жилищного фонда, где гражданин проживает на правах нанимателя, про- дать нельзя, поскольку собственником такого жилья является государс- тво. Нельзя продать и не полностью выплаченную кооперативную квартиру, ее собственником является ЖСК. Купля-продажа квартиры (дома) произво- дится по соответствующему договору купли-продажи, который заключается в письменной форме. Договор, в соответствии со ст. 227 Гражданского кодекса, должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение этого тре- бования влечет за собой недействительность договора. Договор купли-продажи квартиры (дома) должен быть зарегистрирован в бюро технической инвентаризации. Обязательным приложением к договору должен быть документ, подтверждаю- щий право собственности продавца на объект продажи. Что касается цены продаваемой квартиры (дома), то она устанавливается по соглашению сторон. Как отмечалось выше, при вселении гражданина в жилое помещение, приоб- ретенное им по договору купли-продажи, нет необходимости обращаться к местной власти за получением ордера. Основанием для вселения в данном случае является сам договор. Гражданин не обязан также использовать купленную им квартиру в качестве места своего постоянного проживания, т. е. он может быть и не прописан в ней. - Должен ли гражданин платить подоходный налог с суммы, получен- ной от продажи квартиры (дома)? Согласно п. 2 ст. 5 Декрета Кабинета Министров Украины "О подоход- ном налоге с граждан" суммы, полученные в результате отчуждения (продажи) имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности, за нотариальное удостоверение которых взимается госпошлина, подоходным налогом не облагаются. - Каков размер госпошлины за нотариальное удостоверение куп- ли-продажи квартир (домов)? За удостоверение договоров отчуждения (купли-продажи, дарения) жилых домов, квартир, а также дач, садовых домиков, гаражей, другого недви- жимого имущества детям, одному из супругов, родителям взимается пошли- на в размере 1% суммы договора, но не меньше 0,2 минимальной зарплаты; другим лицам - 5% суммы договора, но не менее 0,5 минимальной зарплаты. - Как оформляется купля-продажа дома с приватизированным земель- ным участком? Купля-продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, производится в соответствии с договором, который должен быть нотари- ально удостоверен. Продажа земельного участка осуществляется по цене, оговоренной согла- шением сторон, но не меньшей, чем по нормативной цене, устанавливаемой в порядке, определенном Земельным законодательством. К договору прилагается государственный акт на право собственности про- давца на земельный участок. За удостоверение договоров отчуждения земельных участков, переданных гражданам бесплатно для ведения подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный участок), садоводства, дачного и гаражного строительства взимается госпошлина в следующих размерах и на следующих условиях: - с детей, одного из супругов, родителей - 5% суммы договора, но не менее одной минимальной зарплаты; - с других лиц при заключении договора отчуждения со времени при- обретения права собственности на земельный участок: до одного года - 80% суммы договора; от одного до двух - 60%; от 2 до 4 - 50%; от 4 до 6 - 30%; свыше 6 - 5% суммы договора. - Что такое купля-продажа квартиры, жилого дома с условием пожиз- ненного содержания? Отношения пожизненного содержания регулируются ст. 425-429 Граж- данского кодекса. По договору одна сторона - продавец - передает в собственность другой стороне - приобретателю квартиру или дом (часть дома), вза- мен чего приобретатель обязуется предоставлять продавцу пожизненно ма- териальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и другой необходимой помощи. В качестве продавца может выступать только собственник квартиры (до- ма). Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах в домах го- сударственного и общественного жилищного фонда, а также невыплаченных кооперативных квартирах такие договоры заключать не могут. Продавцом в договоре, согласно ст. 425 Гражданского кодекса могут быть только нетрудоспособные по возрасту (женщины - старше 55 лет, муж- чины - 60 лет), либо состоянию здоровья (инвалиды I, II или III-й группы) лица. Покупателем по договору может выступать как гражданин, так и организа- ция. Цена договора выражается в пожизненном материальном обеспечении про- давца, все виды которого должны быть предметно определены в договоре - например, закрепление за продавцом комнаты, обеспечение питани- ем, приобретение лекарств и т. д. Те виды материального обеспечения, которые в договоре не определены, но в которых продавец фактически нуждается в дальнейшем, должны быть ему предоставлены с соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Отчуждение (продажа, дарение и т. п.) дома покупателем при жизни про- давца не допускается (ч. 1 ст. 427 Гражданского кодекса). Это правило введено для максимальной охраны интересов нетрудоспособного лица - продавца на случай, если договор будет впоследствии расторгнут и воз- никнет вопрос о возврате квартиры или дома. Поэтому покупатель не вправе отчуждать квартиру или дом продавца при его жизни даже при на- личии его согласия. Договор обязательно должен быть нотариально удостоверен. Госпошлина за удостоверение взимается в процентном отношении к стоимости продаваемых квартиры, дома, указанных в договоре. Размер ее такой же, как в обыч- ных договорах купли-продажи недвижимого имущества. - В каких случаях допускается расторжение такого договора? В отличие от других договоров надлежащее исполнение договора пожизнен- ного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор не прек- ращает своего действия даже в случае смерти покупателя. Обязанности по договору переходят от умершего к тем его наследникам, к которым пере- ходит квартира (дом). В случае же, если наследников нет, или они отка- зались от наследства, ранее проданный дом возвращается продавцу (ст. 429 Жилищного кодекса). Что же касается расторжения договора по требованию одного из его участников, то это допускается: по требованию продавца, если покупа- тель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору; по тре- бованию покупателя - если по независящим от него обстоятельствам его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоя- нии предоставлять продавцу обусловленное обеспечение. При расторжении договора по указанным выше основаниям квартира (дом) возвращается продавцу, расходы же по содержанию продавца покупателю не возмещаются. - В каких случаях договор купли-продажи квартиры (жилого дома) может быть признан недействительным? Договор купли-продажи жилья, как и любая другая сделка (договор - это двусторонняя сделка), совершенный с нарушением требований закона, считается недействительным и не создает тех юридических последствий, ради которых он заключался. Указания на основания недействительности сделок содержатся с ст. 48-58 Гражданского кодекса. Прежде всего, недействительной признается сделка, заключенная частично или ограниченно дееспособным лицом без необходимого на то согласия ро- дителей, опекунов или попечителей, а также недееспособным лицом. Гражданская дееспособность - это способность лица своими действия- ми приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обя- занности (ст. 11 Гражданского кодекса). Дееспособность предполагает, что лицо будет совершать сознательные волевые действия, т. е. лично распоряжаться своим имуществом, в данном случае квартирой, домом. Для этого, конечно, необходим какой-то жизненный опыт, понимание и реаль- ная оценка своих поступков. Поэтому закон признает за гражданами деес- пособность не в одинаковом объеме. Возникновение гражданской дееспособности и ее объем зависят от возрас- та человека и состояния его здоровья. Например, десятилетний ребенок может иметь в своей собственности имущество, полученное по наследству, но сам он не может продать или купить имущество и поэтому он не может быть признан дееспособным. Согласно гражданского законодательства, дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, т. е. с 18 лет. В этом общем правиле есть исключение: при вступлении в брак гражданина до достиже- ния 18-летнего возраста, он приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Как известно, брачный возраст для женщин установлен с 17 лет. Предусмотрена также возможность снижения брачного возраста еще на один год как для мужчин, так и для женщин в исключи- тельных случаях по заявлению вступающих в брак, либо их родителей или попечителей. Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет могут совершать не лю- бые, а только прямо указанные в законе сделки - мелкие бытовые, самостоятельно распоряжаться заработной платой (если они работают) или стипендией. Но вещь, приобретенная на заработанные несовершеннолетним деньги, уже перестает быть заработком и поэтому распоряжаться ею са- мостоятельно он не может. Заключать сделки такая категория несовершеннолетних может только с согласия родителей или попечителей (если родителей нет). В противном случае сделка будет считаться недействительной. Еще более ограниченный объем дееспособности установлен в возрасте до 15 лет. В этом случае сделки совершают от имени несовершеннолетних ро- дители или опекуны (если родителей нет). Сами они вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Законом допускается ограничение в дееспособности и совершеннолетнего гражданина. Это может иметь место в случае злоупотребления гражданином спиртными напитками или наркотиками и ставящего тем самым себя и свою семью в тяжелое материальное положение. Ограничение в дееспособности происходит в судебном порядке, над таким лицом устанавливается попечи- тельство. Под ограничением дееспособности здесь понимается лишение гражданина права без согласия попечителя продавать, дарить, завещать, обменивать имущество (в т. ч. и жилье), самостоятельно получать зара- ботную плату и т. п. Такие ограничения устанавливаются в интересах семьи. Наконец, недействительна сделка, совершенная полностью недееспособным лицом. К категориям таких лиц относятся люди, страдающие психическими заболеваниями или врожденным слабоумием, которые в силу болезни не мо- гут понимать значения совершаемых ими действий, сознательно руководить своим поведением. Такие лица судом могут быть признаны недееспособными и над ними устанавливается опека. Если гражданин в судебном порядке признан недееспособным и решение суда вступило в законную силу, то лю- бые действия недееспособного не имеют юридического значения и не вле- кут за собой каких-либо последствий. Согласно ч. I ст. 48 Гражданского кодекса в редакции от 28 января 1991 г. недействительными являются сделки, не отвечающие требованиям зако- на, в том числе ущемляющие личные или имущественные права несовершен- нолетних детей. Как известно, нередко имеют место случаи, когда при продаже квартир (домов) не учитываются интересы несовершеннолетних де- тей, проживающих в данном жилом помещении, в результате чего их жилищ- ные права существенным образом ущемляются. Вот почему при заключении договоров купли-продажи квартир (домов) родителям или опекунам (попе- чителям) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Недействительны сделки, совершенные вследствие заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, недействительны также мнимая и притворная сделка. Мнимая - это такая сделка, кото- рая совершена лишь для вида, без намерения создать юридические пос- ледствия. Притворной признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Во всех названных выше случаях сделки могут быть признаны недействи- тельными только в судебном порядке. Иск в суд может подавать либо за- интересованное лицо (организация), либо прокурор. Следует также иметь в виду, что для оспаривания сделки в суде установ- лен, в соответствии со ст. 71-85 Гражданского кодекса, трехлетний срок исковой давности. Срок этот начинает истекать с того момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о том, что его права нару- шены, что не всегда совпадает с моментом заключения или оформления до- говора. - Какими правилами следует руководствоваться при дарении квартиры (дома)? В соответствии с действующим законодательством дарение - это сог- лашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом собственником квартиры, дома. Когда же речь идет об их общей собствен- ности, на дарение необходимо согласие всех остальных собственников. Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть но- тариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии письменного согласия собственников, если таковые имеются. После нотариального удостоверения договора и фактической передачи квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируется в бюро техни- ческой инвентаризации. Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, равно как и необязательно использование такого жилья в качестве места посто- янного проживания, т. е. гражданин, которому подарена квартира, при наличии у него постоянной прописки в жилом помещении даже в другом го- роде, не обязательно должен оттуда выписываться и прописываться в по- даренное ему жилье. Что же касается возможной отмены, т. е. признания договора дарения не- действительным, то здесь действуют правила, уже рассмотренные нами при освещении вопроса о возможной недействительности договоров купли-про- дажи. - Каков порядок передачи квартир (домов) по наследству? Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследни- кам). Правила, регулирующие связанные с этим переходом отношения, сос- тавляют отдельный институт гражданского права - наследственное право (ст. 524-564 Гражданского кодекса). Законодательством установлено два основания наследования: по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда нет заве- щания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а при наследовании по завещанию - как определение круга наследников, так и переходящий к ним объем прав и обязанностей всецело определяется волей завещателя. Завещание - это личное распоряжение гражданина на случай смерти с назначением наследников. При наследовании по завещанию наследователь не связан кругом лиц, в пользу которых он может распоряжаться своим имуществом. Он вправе назначить наследниками лиц, не связанных с ним отношениями родства. В завещании завещатель может лишить прав наследо- вания одного, нескольких или всех наследников по закону. Завещать свое имущество можно, наконец, не только гражданам, но и организациям, го- сударству. Завещание должно быть составлено в письменной форме, с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и но- тариально удостоверено. Устные завещания, хотя бы в присутствии свиде- телей, никакого юридического значения не имеют. Завещание, составлен- ное позднее, отменяет предыдущее. Если в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам заве- щатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутс- твии нотариуса или другого должностного лица, совершающего нотариаль- ные действия, по его поручению завещание подписывается другими гражда- нами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог сделать этого сам. При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники при- зываются к наследованию в порядке установленной очередности. Гражданс- кое законодательство устанавливает две очереди наследников по закону. Круг наследников первой очереди определяется ст. 529 Гражданского ко- декса, где указано, что при наследовании по закону наследниками первой очереди являются в равных долях дети, супруг и родители умершего. К числу наследников первой очереди относится также ребенок умершего, ро- дившийся после его смерти. Внуки являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником: они наследуют поровну в той доле, которая причита- лась бы при наследовании по закону их умершему родителю. К наследникам второй очереди закон относит братьев и сестер умершего, а также деда и бабку умершего как со стороны отца, так и со стороны матери (ст. 530 ГК), которые наследуют при отсутствии наследников пер- вой очереди или при непринятии наследства. Обращаем внимание на то обстоятельство, что по действующему на Украине гражданскому законодательству племянники и племянницы после умерших теть и дядь и наоборот наследниками не являются. Особую категорию наследников по закону составляют нетрудоспособные иж- дивенцы, к числу которых относятся женщины старше 55 лет, мужчины 60 лет, инвалиды I, II, III группы, а также лица, не достигшие 16 лет, а учащиеся - 18 лет. Нетрудоспособные иждивенцы относятся к числу наследников по закону, если они состояли на иждивении умершего не ме- нее одного года до его смерти. При наличии других наследников они нас- ледуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к нас- ледованию. Если же кроме них других наследников нет, все наследство полностью переходит к ним. Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, местом открытия - последнее постоянное место его жительства. Соб- людение этого правила имеет практический смысл, поскольку правильное определение места открытия наследства позволит определить ту нотари- альную контору, которая осуществит выдачу свидетельства о праве на наследство или примет меры к охране наследственного имущества. Местом открытия наследства не всегда является место смерти наследодателя, ес- ли смерть наступила не по месту его постоянного жительства. Открытие наследства еще не означает, что данное лицо стало наследни- ком. Для получения наследства необходимо, чтобы наследник был призван к наследованию и принял его, т. е. выразил свою волю на приобретение имущественных прав и обязанностей. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками (ст. 548 Гражданского кодекса). В ст. 549 ГК содержатся указания на действия, которые свидетельствуют о при- нятии наследником наследства: если он фактически вступил в управление или владение наследственным имуществом, если он подал в государствен- ную нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о при- нятии наследства. Эти действия должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Заявление наследник может лично представить в нотариальную контору, либо отправить его по почте. После принятия заявления наследнику может быть предложено представить недостающие для оформления наследства до- кументы. В той же нотариальной конторе наследнику выдается свидетельство о пра- ве на наследство, являющееся правоподтверждающим актом. Свидетельство выдается наследникам по закону по истечении шести меся- цев со дня открытия наследства. При наследовании как по закону, так и по завещанию оно может быть выдано и ранее, если в нотариальной конто- ре имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет. За выдачу свидетельства о праве на наследство взимается госпошлина. Ее размер составляет при выдаче свидетельства: - одному из супругов, родителям, совершеннолетним детям - 0,5% суммы наследства; - внукам, правнукам, братьям, сестрам, деду, бабушке - 5% сум- мы наследства; - другим наследникам - 10% суммы наследства. Вместе с тем, в соответствии с п. 16 ст. 4 Декрета Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" граждане освобождаются от уплаты госпошлины за выдачу свидетельств о праве наследования на жилой дом, пай в ЖСК или квартиру, принадлежащие наследодателю на праве частной собственности, если они проживали в этом доме, квартире в те- чение шести месяцев с момента смерти наследодателя. Такая же льгота предусмотрена и при выдаче свидетельств о праве наследования на жилые дома в сельской местности при условии постоянного проживания граж- дан-наследников в этих домах и их работы в сельской местности. - Кто осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, при- надлежащих гражданам? Контроль за содержанием домов, квартир, находящихся в частной собс- твенности граждан, осуществляют исполнительные органы власти на мес- тах. Контролируется не только состояние домов, квартир, но и соблюде- ние их собственниками строительных, архитектурных, противопожарных, санитарных и других установленных правил. Поэтому производить перест- ройку, перепланирование квартир, надстройку домов, сооружение надвор- ных построек собственник может только после получения на это соответс- твующего разрешения. - Каковы гарантии прав граждан, имеющих в частной собственности жилой дом, квартиру? Согласно Конституции Украины, Закону "О собственности" право собственности в Украине охраняется законом. Развивая это принципиаль- ное положение, ст. 155 Жилищного кодекса устанавливает юридические га- рантии прав собственника жилья. Она гарантирует, что принадлежащий ему дом, квартира не могут быть у него изъяты и он не может быть лишен права пользования своей собственностью. Исключения из этого общего принципа указаны в ст. 105, 107 Жилищного кодекса. В частности, жилой дом может быть изъят у гражданина, построившего или строящего дом, осуществившего его перестройку или пристройку без установленного раз- решения, или с существенными отступлениями от проекта, с грубым нару- шением строительных норм и правил. Такое изъятие производится только в судебном порядке по иску местных органов исполнительной власти. Принимая решение об изъятии дома (или его части), суд может лишить гражданина, осуществившего самовольное строительство, и лиц, проживаю- щих вместе с ним, права пользования жилой площадью в изымаемом доме (ст.107 Жилищного кодекса). В случае отсутствия у выселяемых другого жилья, пригодного для прожи- вания, им предоставляется другое жилье, которое должно соответствовать санитарным и техническим нормам, но может быть менее благоустроенным, с меньшим количеством комнат. Жилье должно предоставляться той органи- зацией, которой передается изымаемый дом. - Каковы права и обязанности членов семьи собственника жилого до- ма, не являющихся сособственниками? Выше мы уже говорили о том, что при приватизации квартир в домах госу- дарственного жилищного фонда и наниматель, и члены его семьи становят- ся равноправными сособственниками (совладельцами) жилого помещения и отношения между ними регулируются нормами гражданского законодательст- ва об общей собственности. Иная ситуация возникает, когда гражданин купил квартиру у другого гражданина или организации, или купил либо построил (за счет собствен- ных средств) жилой дом. В этом случае члены семьи владельца, проживаю- щие вместе с ним, за исключением супруга владельца дома или квартиры, совладельцами такой квартиры (дома) не становятся. Объем их прав в значительной мере уже прав самого собственника дома (квартиры). Согласно ст.156 Жилищного кодекса, член семьи собственника обладает только правом пользования жилым помещением и правом на вселе- ние в него других членов семьи. Объем права пользования жилым помещением у членов семьи такой же, как у самого собственника. Такой вывод следует из ч. I ст. 156 ЖК, где за- писано, что члены семьи пользуются жилым помещением наравне с собс- твенником дома (квартиры). Этот принцип действует всегда, за исключе- нием случаев, когда при вселении членов семьи в жилье собственника, они заключили между собой специальное соглашение. Соглашением может быть установлено условие, ограничивающее или, наобо- рот, расширяющее права вселяемого на пользование жилыми помещениями. Например, собственник может дать согласие на вселение только при усло- вии, что данный вселяемый член семьи будет пользоваться какой-то опре- деленной комнатой из всех, имеющихся в доме (квартире). Член семьи собственника пользуется правом вселения других членов семьи, например своего супруга. Но, в соответствии с законом, он имеет право вселять других членов семьи не в дом или квартиру вообще, т. е. в любое жилое помещение, а только в то, которое занимает сам. На все- ление требуется получить согласие собственника. Исключение составляют случаи вселения несовершеннолетних детей к их родителям, когда такое согласие не является обязательным. При прекращении семейных отношений с собственником (например, при раз- воде) бывшие члены его семьи не утрачивают право пользования занимае- мыми жилыми помещениями. Но, если собственник не согласен, чтобы быв- шие члены семьи пользовались его жильем бесплатно, они обязаны платить ему за пользование жильем и за коммунальные услуги. Размер платы за жилье устанавливается соглашением сторон. Платность пользования жильем не означает, вместе с тем, что бывшие члены семьи с момента прекраще- ния семейных отношений приобретают статус нанимателей, жилищные права которых будут раскрыты ниже. Выселение же членов семьи собственника (в том числе и бывших) возможно только в том случае, если они систематически портят или разрушают жи- лое помещение, используют его не по назначению, систематически наруша- ют правила проживания, что делает невозможным для других граждан про- живание с ними в одной квартире или одном доме. Такое выселение произ- водится только в судебном порядке и без предоставления выселяемому другого жилья. Никакие другие причины, в том числе и ссылка на то, что занимаемое бывшим членом семьи помещение необходимо для проживания самому собс- твеннику, юридического значения не имеют и основанием для выселения служить не могут. - Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принад- лежащих гражданину на праве частной собственности? Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по свое- му усмотрению, в том числе и сдать в наем. Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Дого- вором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого помещения нанимателю для проживания в нем. В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и дол- жен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Не- соблюдение этих требований не влечет недействительности самого догово- ра, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46 Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут выступать только письменные документы. Условия договора устанавливаются соглашением сторон, но при этом сто- роны не должны выходить за пределы, установленные для отдельных прав и обязанностей законом. Предметом договора может быть как изолированное, так и неизолированное жилое помещение, а также часть комнаты. Не могут выступать предметом договора найма помещения, непригодные для проживания (например, под- вал, сарай и т. п.). Эти помещения могут сдаваться собственником в найм (аренду), но при этом должен заключаться другой договор - имущественного найма, который регулируется нормами не жилищного, а гражданского законодательства. В домах и квартирах, принадлежащих гражданам, в отличие от найма жилья в государственном и общественном жилищном фонде, помещения могут сда- ваться внаем на определенный срок, либо без указания срока - по соглашению сторон. Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, то они такие же, как и у членов семьи нанимателя в домах государственного и общественного жилищного фонда. Совместно проживающие члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности по договору. Несколько отлично от статуса нанимателя государственного жилья решает- ся вопрос о праве нанимателя вселять в снимаемое им по договору поме- щение других лиц. Одного желания нанимателя здесь недостаточно. Закон исходит из того, что вселение новых жильцов может повлиять на права и законные интересы хозяина жилья, а поэтому для вселения супруга нани- мателя, совершеннолетних детей, других лиц (не обязательно родственни- ков) требуется письменное согласие собственника жилья. Исключение здесь составляет только вселение несовершеннолетних детей к родителям. Плата за пользование жильем, сроки ее внесения, порядок внесения платы за коммунальные услуги устанавливаются соглашением сторон. При опреде- лении размера платы учитывается площадь сдаваемых помещений, фактичес- кие затраты собственника жилья на обслуживание и ремонт квартиры (до- ма), сумма возмещения собственнику стоимости жилья и другие затраты. Следует подчеркнуть, что полученные гражданином-владельцем квартиры или дома суммы от сдачи жилья в наем (за минусом затрат) являются его доходами и подлежат налогообложению. Собственники квартир обязаны подавать в налоговую инспекцию декларацию о доходах от сдачи жилья (абз. 3 п. 16 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями). При производстве капитального ремонта жилого дома (квартиры в доме), когда ремонт нельзя произвести без выселения нанимателя, он должен вы- селиться. При отказе нанимателя освободить жилое помещение, собствен- ник может требовать его выселения в судебном порядке. В отличие от вы- селения из домов государственного жилищного фонда, при выселении по этому основанию из частных домов, квартир владелец не обязан предос- тавлять нанимателю на время проведения ремонта другое жилье. Однако, так же как и в государственных квартирах, по окончанию капре- монта нанимателю должно быть возвращено занимаемое им по договору жилье. При решении вопроса о возможности изменения договора найма действуют те же правила, что и в домах государственного жилищного фонда: измене- ние условий договора допускается только по соглашению сторон. Законодательство предоставляет нанимателю частного жилья широкие права на расторжение договора найма. Он может расторгнуть договор в любое время по любому основанию или даже не указывая основания (ст. 167 Жи- лищного кодекса). Согласие собственника жилья не является обязательным даже в том случае, когда договор был заключен на строго определенный срок. Предоставляя такие права нанимателю в части расторжения догово- ра, закон не обязывает его возместить собственнику жилья убытки, кото- рые он может понести из-за расторжения договора нанимателем. Естест- венно, наниматель должен выполнять все лежащие на нем обязанности и нести ответственность за их нарушение до дня расторжения договора. Что же касается расторжения договора по инициативе владельца жилья, то его права в этом отношении значительно меньше, чем у нанимателя. Согласно ч. II ст. 168 Жилищного кодекса, по инициативе наймодателя (собственника) договор может быть расторгнут только с согласия нанима- теля. Законом установлено два исключения из этого правила. В том случае, ес- ли договор был заключен на неопределенный срок и у наймодателя возник- ла необходимость использовать сдаваемые помещения для проживания чле- нов своей семьи, он может потребовать расторжения договора, предупре- див нанимателя за три месяца. Второе исключение имеет место тогда, когда наниматель или лица, прожи- вающие с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, ис- пользуют его не по назначению или систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а также когда они систематически не платят квартирную плату и плату за коммунальные услуги. В этом случае согла- сия нанимателя на расторжение договора, независимо от того, заключен ли он на определенный срок или без указания срока, не требуется. При прекращении договора наниматель и совместно проживающие с ним лица обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа - подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилья. Закон гарантирует нанимателю сохранение договора и пользование занима- емым жильем в случае перехода права собственности на квартиру (дом) к другому лицу, например, в силу купли-продажи, дарения, наследования и т. д. В соответствии с общим принципом жилищного законодательства о допусти- мости расторжения договора найма жилого помещения только по основани- ям, установленным законом, ст. 170 Жилищного кодекса устанавливает правило, по которому при переходе права собственности на квартиру (дом), в которых находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор сохраняет силу до окончания указанного в нем срока, т. е. он является обязательным для нового собственника жилья. - В каком порядке обеспечиваются жильем граждане, если принадле- жащий им дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка? При сносе находящихся в частной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или обществен- ных нужд этим гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме этого, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стои- мость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов и строений по своему ус- мотрению. По желанию граждан вместо предоставления квартир им предоставляется возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир