рантиях их социальной защиты" лица; лица, имеющие особые заслуги перед государством. Перечень лиц, имеющих такой статус, содер- жится в ст. 11 названного выше Закона; Следует подчеркнуть, что согласно п. 15 ст. 15 Закона "О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты" семьи военнослу- жащих, партизан, подпольщиков, участников боевых действий на террито- рии других государств, погибших (пропавших без вести) или умерших вследствие ранения, контузии, инвалидности, полученных при защите Ро- дины или при исполнении других обязанностей воинской службы, а также вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте или на тер- ритории других государств на протяжении военных действий или конфлик- тов, пользуются не первоочередным, а внеочередным правом улучшения жи- лищных условий. 2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Ро- дине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней; 3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболева- ний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденном в установленном законодательством порядке; 4) лицам, зараженным вирусом иммунодефицита человека вследствие выпол- нения медицинских манипуляций; 5) медицинским работникам, зараженным вирусом иммунодефицита человека вследствие выполнения служебных обязанностей; 6) инвалидам труда I и II группы и инвалидам I и II группы из числа военнослужащих; 7) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или обществен- ных обязанностей, выполнении долга по спасению человеческой жизни, ох- ране правопорядка либо погибших на производстве в результате несчаст- ного случая; 8) работникам, длительно (не менее 20 лет) добросовестно проработавшим в сфере производства; 9) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодет- ным семьям, одиноким матерям, семьям, воспитывающим детей-инвалидов; 10) семьям при рождении близнецов; 11) учителям и другим педагогическим работникам школ и ПТУ. Этот перечень не является исчерпывающим. Законодательством Украины право первоочередного получения жилья может быть предоставлено и дру- гим категориям граждан. Все категории первоочередников, независимо от последовательности рас- положения их в перечне, пользуются равными правами - очередность предоставления им жилья определяется по времени включения в список первоочередников. - Каков размер предоставления жилого помещения? В соответствии со ст. 48 Жилищного кодекса, жилое помещение предостав- ляется гражданам в пределах нормы жилой площади, составляющей в Украи- не 13,65 кв. м. жилой площади на одного человека, но не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного населенного пункта. При этом учитывается жилая площадь в жилом доме (квартире), принадлежащая граж- данам на праве частной собственности, если ними не использованы жилищ- ные чеки (о жилищных чеках речь пойдет ниже). При передаче гражданами жилья, принадлежащего им на праве частной собственности, органу, осуществляющему улучшение жилищных условий, они имеют право на получение жилья в пределах нормы. Граждане, которые по- лучили жилье в государственном фонде на таких условиях, имеют право на его приватизацию (о приватизации жилья государственного жилищного фон- да будет рассказано ниже). Жилое помещение может быть предоставлено с превышением указанных 13,65 кв. м. жилой площади на человека, если оно составляет одну комнату (однокомнатную квартиру). Согласно п. 52 Правил, как уже отмечалось, при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов, а также лицами, страдающими тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать в одной комнате с членами своей семьи. В этих случаях жилье также может быть предоставлено с превышением нормы. Предоставление жилого помещения ниже минимального размера (т. е. менее уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населен- ном пункте) не допускается, в том числе и по соглашению между гражда- нином и органами, предоставляющими жилье, поскольку такие соглашения явно ущемляют права граждан. Только в отдельных случаях по просьбе самих граждан, состоящих на уче- те, в порядке временного улучшения жилищных условий им может быть пре- доставлено жилье меньшее, чем положено им по закону, с сохранением права пребывания на учете в списках первоочередников или внеочередни- ков (п. 54 Правил). - Каков порядок предоставления жилых помещений? По представлению общественной комиссии по жилищно-бытовым вопросам - жилищный орган местного Совета и по представлению комиссии по жилищно-бытовой работе - администрация предприятия, учреждения, организации, где ведется квартучет не позднее второго квартала текуще- го года проводят работу по составлению списка граждан, которым предус- матривается предоставить жилье в данном году. Такой список не менее чем за месяц до вынесения вопроса на рассмотрение вывешивается для об- щего сведения. Жилые помещения в домах фонда местных Советов предоставляются решением жилищного органа, в домах ведомственного фонда - совместным реше- нием администрации и профсоюзного комитета, утвержденным местным орга- ном исполнительной власти. Жилье в домах общественного жилищного фонда предоставляется совместным решением органа соответствующей организации и ее профсоюзного комитета с последующим сообщением в исполком. Граждане, в отношении которых принято решение о предоставлении жилого помещения, дают письменное обязательство об освобождении занимаемого жилого помещения. Кроме гражданина, которому непосредственно предос- тавляется жилье, такое обязательство дают и члены семьи, состоящие вместе с ним на квартучете, в отношении которых также принято соот- ветствующее решение. В обязательстве указывается срок его исполнения, который не может превышать 30 дней. - Каков порядок заселения помещений в домах, переданных из ве- домственного в жилищный фонд местных Советов, а также в домах, постро- енных в порядке долевого участия? Такой порядок закреплен в ст. 55 Жилищного кодекса. Жилые помещения, освобождающиеся в домах государственных предприятий, учреждений, орга- низаций, переданных ими, согласно установленного порядка, в фонд мест- ных Советов, а также жилье, освобождающееся в домах, построенных с до- левым участием таких предприятий, организаций, подлежит заселению в первую очередь работниками этих предприятий, организаций, нуждающимися в улучшении жилищных условий. - Каким образом регулируется вопрос о предоставлении освободивше- гося в квартире жилого помещения? Этот вопрос регулируется ст. 54 Жилищного кодекса. Если в квартире, в которой проживает два и более нанимателя (т. е. в коммунальной кварти- ре) освободилось неизолированное жилое помещение, оно предоставляется нанимателю смежного помещения. При этом неизолированной считается ком- ната, связанная с другой общим входом, вследствие чего через нее про- ходят лица, проживающие в другой комнате или наоборот. Неизолированная комната, которая является единственным путем для выхода в коридор об- щего пользования, называется проходной, а смежная неизолированная ком- ната, жильцы которой проходят через эту комнату - запроходной. Под освободившимися неизолированными жилыми помещениями понимается как од- на, так и две и более проходных и запроходных комнат. Соответственно изолированной считается комната, имеющая отдельный вы- ход в коридор общего пользования. Освободившееся изолированное помещение в коммунальной квартире предос- тавляется проживающему в этой квартире нанимателю, по его просьбе, ес- ли он нуждается в улучшении жилищных условий. При этом общий размер жилой площади не должен превышать 13,65 кв. м. на каждого из членов семьи нанимателя, включая его самого. Исключение составляют случаи, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь. Если освободившееся помещение не может быть передано проживающему в этой квартире нанимателю по причине отсутствия у него оснований в улучшении жилья, оно предоставляется другим лицам в общем порядке. Спорные вопросы предоставления освободившегося в квартире жилого поме- щения разрешаются в судебном порядке по иску заинтересованного лица (см. приложение N2). - Что такое ордер на жилое помещение? Ордер - это письменное распоряжение исполкома районного Совета, разрешающее гражданину и членам его семьи вселиться в данное жилое по- мещение. Ордер - единственное основание для вселения в жилое поме- щение (ст. 58 Жилищного кодекса). Ордер порождает, с одной стороны, административно-правовые отношения между жилищным органом и ЖЭКом, а с другой - гражданско-правовые отношения между гражданином и ЖЭКом, обязанным заключить с ним, на ос- новании ордера, договор найма жилого помещения. Следует подчеркнуть, что и те, и другие отношения порождает именно ор- дер, а не решение, лежащее в его основе. Согласно только решению о предоставлении гражданину жилья у ЖЭКа ни перед местным Советом, ни перед гражданином еще никакой обязанности не возникает. Соответственно и гражданин только на основании решения о предоставлении ему жилого помещения еще не вправе требовать от ЖЭКа заключить с ним договор най- ма. Все вышесказанное относится только применительно к выдаче ордеров на вселение в жилые помещения государственного и общественного фонда. Вы- дача ордеров на заселение квартир в домах ЖСК, а также порядок вселе- ния граждан в купленные ими квартиры (дома) регулируются особо. Установлена единая форма ордера. Бланк ордера состоит из самого ордера и его корешка. Ордер выдается гражданину, на имя которого он выписан, а корешок остается у жилищного органа, выдавшего ордер. Согласно п. 69 Правил ордер действителен в течение 30 дней. По истече- нии этого срока он автоматически утрачивает свою силу, но при наличии уважительных причин может быть продлен. - В каких случаях ордер может быть признан недействительным? Поскольку ордер порождает для получившего его гражданина определенные юридические последствия, он не может быть односторонне аннулирован вы- давшим его органом. Поэтому ст. 59 Жилищного кодекса устанавливает общее правило о том, что ордер на жилое помещение признается недействительным только в су- дебном порядке. Законодательством предусмотрены основания, когда ордер может быть признан недействительным в связи с отдельными нарушениями порядка и условий предоставления жилых помещений. Первая группа таких оснований связана с предоставлением гражданином не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий. Расшифровка того, что понимается под представлением таких сведений, была дана выше. Вторая группа оснований связана с нарушением прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение. Так, например, ор- дер может быть признан недействительным, когда он выдан на жилое поме- щение, право на которое сохраняет другой гражданин; в случаях выдачи ордера с нарушением прав нанимателей на освободившееся в квартире изо- лированное жилое помещение и т. п. (см. приложение N2). Третья группа оснований связана с неправомерными действиями должност- ных лиц при решении вопроса о предоставлении жилья. Здесь имеются в виду различного рода действия, например, нарушение должностными лицами установленного законом порядка рассмотрения и разрешения вопросов о постановке граждан на квартучет, в том числе и с отступлением от их очередности в получении жилья. Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи. При признании ордера недействительным лица, вселившиеся по этому орде- ру в жилое помещение, подлежат выселению из него. При этом, если ордер признан недействительным по причине неправомерных действий лиц, полу- чивших его, выселение производится без предоставления другого жилья. Но, если лица, подлежащие выселению, ранее пользовались жилым помеще- нием в домах государственного или жилищного фонда, им должно быть возвращено прежнее жилье, а если это невозможно - другое жилье. - Каковы порядок заключения договора найма жилого помещения и его основные положения? В соответствии со ст. 61 Жилищного кодекса, пользование жилыми помеще- ниями в домах государственного и общественного жилищного фонда осу- ществляется согласно договору найма жилого помещения. Договор заключается в письменной форме между наймодателем, в лице ко- торого выступает жилищно-эксплуатационная организация (а при ее от- сутствии - соответствующее предприятие, организация) и нанимателем - гражданином, на имя которого выписан ордер. В отличие от ранее действовавшего законодательства, предусматривавшего заключение договора найма сроком на 5 лет, сейчас он заключается на неопределенный срок, исходя из установленного ч. 2 ст. 9 Жилищного ко- декса правила о том, что жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование. Договор заключается на основании Типового договора найма жилого поме- щения в домах государственного жилищного фонда, утвержденного поста- новлением Совета Министров УССР от 11 августа 1988 г. Типовой договор предусматривает в качестве необходимых реквизитов ука- зание в договоре о сторонах, его заключивших, характеристики предмета договора, которая в виде паспорта квартиры с характеристикой жилых, подсобных помещений и оборудования прилагается к договору, а также об обязанностях, правах и ответственности сторон по договору. Наличие Типового договора не препятствует сторонам конкретизировать отдельные его положения, касающиеся их прав, обязанностей и ответс- твенности по договору. Однако условия, которые ограничивают или ка- ким-либо иным образом ущемляют права нанимателя и членов его семьи, по сравнению с условиями, предусмотренными законодательством, являются недействительными. Если, например, в договоре найма будет оговорен срок его действия, возможность пользования жилым помещением без права нанимателя на вселение в него других лиц, раздела, обмена и т. п., эти условия, как ограничивающие права нанимателя, являются недействитель- ными и при возникновении спора во внимание не принимаются. В пользование нанимателя в домах государственного и общественного жи- лищного фонда может быть передано не всякое помещение, а лишь такое, которое прямо предназначено для проживания в нем, и отвечает необходи- мым санитарным и техническим требованиям. Поэтому, согласно ч. I ст. 63 Жилищного кодекса, предметом договора найма является отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. В связи с этим не могут являться предметом договора помещения, предназначенные для удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд. При заключении договора на одну или несколько комнат в общей квартире кухня, ванная, туалет, кладовая и другие подсобные помещения остаются в общем пользовании с нанимателями других комнат той же квартиры. По- рядок пользования такими помещениями устанавливается по взаимному сог- ласию всех проживающих в квартире лиц, а в случае недостижения согла- сия или нарушения уже установленного порядка пользования споры об этом рассматриваются судом. Законодательством установлено несколько случаев, при наличии которых исключается заключение договора найма. Не могут быть самостоятельным предметом договора: а) жилое помещение, хотя и является изолированным, но размером меньше установленного для предоставления одному человеку. Размер предоставля- емого жилого помещения, как уже отмечалось, не может превышать 13,65 кв. м. на одного человека, но и не должен быть меньше уровня средней обеспеченности граждан жильем в данном населенном пункте. При освобож- дении, например, изолированной комнаты жилой площадью 8,5 кв. м., на- ходящейся в общей квартире в г. Днепропетровске, она не может являться предметом самостоятельного договора найма, поскольку в этом городе уровень средней обеспеченности жилой площадью определен 9 кв. м. Такое освободившееся помещение подлежит передаче другим проживающим в квар- тире нанимателям. б) поскольку предметом договора может являться только изолированное помещение, часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом, как запроходная, так и проходная, независимо от их размера, также не могут являться предметом самостоятельного договора найма; в) не выступают в качестве самостоятельного предмета договора кухня, коридор, кладовая и другие подсобные помещения, которые являются не- отъемлемой принадлежностью жилого помещения. По Типовому договору найма жилого помещения наймодатель (ЖЭК) обязует- ся обеспечивать сохранность и надлежащее содержание дома и придомовой территории; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить бесперебойную работу его технических устройств; при капитальном ремон- те жилого дома с выселением проживающих в нем лиц предоставить нанима- телю и членам его семьи жилое помещение, не расторгая при этом догово- ра найма на ремонтируемую квартиру, компенсировать нанимателю затраты по переселению; своевременно проводить подготовку жилого дома и его технических устройств к эксплуатации в осенне-зимний период. Наниматель обязуется соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, своевременно принимать меры по устранению выявленных неисправностей; не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца вносить квартир- ную плату и плату за коммунальные услуги; содержать в чистоте и поряд- ке жилые и подсобные помещения квартиры, не допускать их переустройс- тва или установки дополнительного оборудования без соответствующего разрешения; соблюдать правила пожарной безопасности; экономно расходо- вать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; проводить своевре- менно, не реже одного раза в пять лет, ремонт жилых и подсобных поме- щений (перечень работ по ремонту квартиры, выполняемые за счет нанима- теля, определены в договоре); беспрепятственно допускать в дневное время, а при авариях и в ночное время, в занимаемую квартиру работни- ков ЖЭКа для осмотра или ремонта; при выезде вместе с семьей из квар- тиры освободить и сдать по акту наймодателю жилье, подсобные помещения и оборудование в исправном состоянии; возмещать наймодателю убытки от повреждения элементов жилого дома. Типовым договором определены также права сторон. Наймодатель, в част- ности, имеет право помимо требования от нанимателя выполнения возло- женных на него обязанностей, предъявлять в суд иск о выселении на вре- мя капитального ремонта, представлять материалы прокурору для выселе- ния из грозящего обвалом дома. Наниматель вправе в установленном по- рядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен, сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем, требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры. За несоблюдение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны обязанностей Типовым договором предусматривается ответственность, ко- торая устанавливается уголовным, административным, иным законодатель- ством Украины. - Распространяются ли права и обязанности нанимателя жилого поме- щения по договору найма на членов его семьи? Да, распространяются. В соответствии со ст. 64 Жилищного кодекса, чле- ны семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из дого- вора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимате- лем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и роди- тели. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. К таким лицам относятся не только родственники, но и не состоящие с нанимателем в родстве лица (это фактические супруги, лица, брак с которыми признан недействительным, опекуны, попечители, ижди- венцы и др.), но обязательным условием для признания их членами семьи помимо совместного проживания является ведение с нанимателем общего хозяйства. Приобретенные права и обязанности, вытекающие из договора найма, члены семьи нанимателя продолжают осуществлять и в случае, если они переста- ли быть членами его семьи (при расторжении брака, вступлении в брак одного из членов семьи и т. п.) при условии, что они продолжают прожи- вать в занимаемом жилом помещении. При прекращении договора найма жилого помещения по установленным зако- ном основаниям с нанимателем одновременно прекращаются права и обязан- ности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи. Если наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в связи с улучшением жилищных условий, то право пользования этим помещением за членами его семьи автоматически не прекращается. Они обязаны освобо- дить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанима- телем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставлен- ном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свиде- тельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое по- мещение. - Имеет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение других лиц и каковы условия реализации этого права? Как свидетельствует судебная практика, наибольшее количество жилищных споров возникает именно в связи со вселением в занимаемое нанимателем и членами его семьи жилье других лиц и приобретением ими прав и обя- занностей, вытекающих из договора. Наниматель вправе, согласно ст. 65 Жилищного кодекса, вселить в зани- маемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также других лиц при наличии двух условий: соблюдения установленного порядка вселения и получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи. При этом под вселением в установленном законом порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о пропис- ке. Только в том случае, когда в прописке было отказано необоснованно, суд может не принять во внимание ее отсутствие и признать право на жилье вселившегося лица. Правилами же прописки возможность прописки обусловлена размером жилой площади, приходящейся на каждого проживаю- щего в квартире, и допускается, если при вселении еще одного лица та- кой размер не окажется меньше нормы. Без учета размера жилой площади прописка может быть осуществлена толь- ко указанными в правилах лицами. К их числу относятся: а) супруг - на жилую площадь другого супруга; б) несовершеннолетние дети и подопечные - на жилую площадь родите- лей и опекунов; в) совершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовер- шеннолетних детей, но не состоящие в браке - на жилую площадь ро- дителей; г) родители - на жилую площадь детей; д) родные братья и сестры, не достигшие совершеннолетия и не имеющие родителей, а также родные братья и сестры, являющиеся нетрудоспособны- ми, независимо от возраста, если они не имеют своих семей - на жи- лую площадь брата или сестры; е) военнослужащие, уволенные из Вооруженных Сил по окончании срочной службы, если они были призваны на военную службу из данного населенно- го пункта, - на жилую площадь, которую они занимали до призыва, либо на жилую площадь родителей или других родственников; ж) уволенные в запас или отставку военнослужащие сверхсрочной службы, прапорщики, мичманы, офицеры Вооруженных сил, службы безопасности Ук- раины, лица начальствующего состава органов внутренних дел и члены их семей - на жилую площадь родственников уволенного в запас или в отставку или родственников его супруга; з) лица, освобожденные от наказания в виде лишения свободы; лица, с которых сняты ограничения, вытекающие из условного осуждения к лишению свободы с обязательным привлечением к труду либо условного освобожде- ния из мест лишения свободы для работы на строительстве предприятий народного хозяйства, - на жилую площадь, занимаемую членами их се- мей или родственниками, с которыми они проживали до осуждения. Несоблюдение правил прописки рассматривается как нарушение установлен- ного порядка вселения. Вторым необходимым условием вселения в жилое помещение является пись- менное согласие всех проживающих с нанимателем членов семьи. Согласие необходимо получить и от бывших членов семьи нанимателя, продолжающих проживать в данном жилом помещении, поскольку они имеют такие же права и обязанности, как и наниматель и члены его семьи. Не требуется согласия как самого нанимателя, так и членов его семьи на вселение к родителям их несовершеннолетних детей. Вселившиеся в жилое помещение лица приобретают равное с остальными членами семьи нанимателя право пользования жилым помещением, если были соблюдены оба изложенные выше условия. Несоблюдение одного из них та- кого права не создает, несмотря на то, что лицо могло фактически все- литься. Вместе с тем, следует отметить возможность заключения соглашения о по- рядке пользования жилым помещением между нанимателем, членами его семьи и вселившимся лицом, при наличии которого принцип равенства прав и обязанностей может и не соблюдаться. Так, при вселении может быть достигнуто соглашение, согласно которому вселяющийся приобретает право пользования не всем жилым помещением, а лишь какой-то его частью; мо- жет быть достигнута и договоренность о том, что самостоятельного права на жилую площадь в квартире он не приобретает вообще. - Имеет ли право наниматель приобрести занимаемое им жилое поме- щение в частную собственность? Да, имеет. Согласно ст. 65' Жилищного кодекса наниматель жилого поме- щения в домах государственного или общественного жилищного фонда с согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих вместе с ним, имеет право приобрести занимаемое им жилое помещение в собственность. Более подробно о порядке и механизме осуществления этого права будет сказано ниже. - Каким образом осуществляется плата за жилье? Закон Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г. существенно изменил механизм ис- числения платы за пользование жилыми помещениями в домах государствен- ного и общественного жилищного фонда. В отличие от ранее действовавше- го законодательства, названным выше законом введен механизм исчисления квартирной платы исходя из общей (а не жилой) площади квартиры. Оплата жилья производится дифференцированно, в зависимости от его размеров. Законодательно установлена норма общей площади на одного человека, составляющая 21 кв. м. Общая площадь, занимаемая нанимателем и членами его семьи, в пределах этой нормы (на каждого), а также излишняя площадь, если ее размеры на всю семью не превышают половины нормы на одного человека (т. е. еще 10,5 кв. м.) оплачивается в одинарном размере. Плата за пользование остальной излишней общей площадью берется в повышенном размере. Конкретный размер платы за пользование жильем, так же, как и размер повышенной платы, устанавливается Кабинетом Министров Украины. Общая площадь, право пользования которой сохраняется за временно от- сутствующими, законодательством к категории излишней не относится. Что же касается платы за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия, другие услуги), то она взимается по- мимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Обязанностью нанимателя является своевременное внесение квартплаты и платы за коммунальные услуги. Льготы по квартплате и плате за коммунальные услуги устанавливаются законодательством Украины. Так, в соответствии с Законом Украины "О социальной и правовой за- щите военнослужащих и членов их семей" (п. 6 ст. 12) военнослужа- щие, проживающие в домах государственного жилищного фонда оплачивают жилье и коммунальные услуги в размере 50%. Такая же льгота предостав- лена Законом Украины "О милиции" работникам милиции и членам их семей. Те же из работников милиции, кто проживает в сельской мест- ности, а также члены их семей, обеспечиваются жилой площадью бесплат- но. При увольнении со службы по возрасту, болезни или выслуге лет пра- во на льготы за указанными категориями граждан сохраняется. Освобождены от платы за квартиру и коммунальные услуги инвалиды Вели- кой Отечественной войны и лица, приравненные к ним Законом Украины "О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты." Этим же Законом предусмотрено 75% снижение платы за жилье в пределах норм, предусмотренных законодательством, и 75% снижение платы за ком- мунальные услуги участникам боевых действий, 50% снижение квартплаты и платы за коммунальные услуги - для участников войны. Оплата в размере 50% квартплаты и 50% платы за коммунальные услуги ус- тановлена Законом Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы" для I и II ка- тегорий граждан, отнесенных этим Законом к числу пострадавших. Льготы по квартплате предоставляются названным выше категориям граждан, про- живающих в домах государственного и общественного жилищного фонда, а по оплате коммунальных услуг также и тем, кто проживает в домах ЖСК и в домах (квартирах), принадлежащих гражданам на праве частной собс- твенности. Имеют право на бесплатное пользование жилым помещением с отоплением и освещением специалисты, работающие и проживающие в сельской местности - педагогические работники, врачи, другие специалисты. Законодательством могут быть определены и другие категории граждан, пользующихся рассматриваемыми льготами. Льготы по квартплате и оплате коммунальных услуг предоставляются неза- висимо от того, с кем заключен договор найма: непосредственно с лицом, имеющим право на льготу, или с кем-либо из совместно проживающих с ним членов его семьи. - Каков порядок признания лица утратившим право пользования жиль- ем из-за отсутствия сверх установленных сроков? Выше мы уже говорили о том, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. Рассматривались и случаи, когда жилье может сохраняться и свыше этого срока (ст. 71 Жилищного кодекса). Если же все сроки, указанные в законодательстве, прошли, а лицо про- должает отсутствовать, оно теряет право пользования данным жилым поме- щением. Порядок признания лица утратившим право пользования жильем, согласно ст. 72 Жилищного кодекса, - судебный. Истцами при этом могут быть как наниматель, члены его семьи (в том числе и бывшие), так и наймодатель - жилищно-эксплуатационная ор- ганизация. При этом следует иметь в виду, что названные выше заинтересованные ли- ца получают право постановки вопроса о выселении отсутствующего только при условии пропуска им сроков возможного отсутствия, установленных законодательством (см. приложение N1). Если же лица, проживающие в данной квартире чинят препятствия во все- лении временно отсутствовавшего в пределах срока, когда он имеет право на вселение (например, заменяют замки), то отсутствующий может предъ- явить к проживающим в квартире иск о признании за ним права на жилпло- щадь. Если, вследствие невозможности вселения, такой гражданин отсутс- твовал свыше шести месяцев, он должен ссылаться на вынужденность неп- роживания в связи с невозможностью вселения в суде. - Каковы основные правила обмена жилых помещений? Порядок обмена жилых помещений регулируется ст. 79-90 Жилищного кодекса, Правилами обмена жилых помещений, утвержденными постановлени- ем Совета Министров УССР от 31 января 1986 г. Согласно ст. 79 Жилищного кодекса, наниматель вправе с письменного согласия проживающих с ним членов семьи, включая временно отсутствую- щих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимате- лем или членом ЖСК, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, т. к. при этом гражданин реализует не привилегию, а свое право на распоряжение жильем, установленное законом, а также право вы- бора нового места жительства. Осуществление этого права допускается с момента получения ордеров все- ми участниками обмена; какой-либо увязки продолжительности проживания в данном жилом помещении и права гражданина на его обмен в законода- тельстве не существует. Предметом обмена может быть: - отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат; - часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя (члена ЖСК) или члена его семьи, в том числе смежная комната или часть комна- ты. Такой обмен (т. наз. семейный) допускается при условии, что въез- жающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи оставшихся проживать в этом помещении лиц. В качестве членов семьи могут вселять- ся: супруг, дети, родители, дед, бабка, внуки, родные братья и сестры (п. 6 Правил обмена жилых помещений). Обмен жильем может быть совершен между гражданами, проживающими в од- ном или разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в разных населенных пунктах. Обмен производится без ограничения количества участников, кроме случаев обмена части жилого помещения, который может быть только двусторонним. Обмен части одного жилого помещения на часть другого не допускается. - Как быть, если соглашение между членами семьи по вопросу обмена отсутствует? Этот вопрос разрешается ст. 80 Жилищного кодекса. Если между членами семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требо- вать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах) (см. приложение N3). Суд, рассматривая такой спор, должен вначале установить, имеет ли ис- тец право на обмен, а затем уже приступить к оценке вариантов обмена, предложить которые могут как истец, так и ответчик. При этом надо принимать во внимание, что бывшие члены семьи (разведен- ные супруги), став нанимателями отдельных комнат в квартире, т. е. по существу соседями, имеющими самостоятельные договоры найма, не вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке. Поэтому, если между членами семьи, в том числе и бывшими, и не обязательно супруга- ми, произошел раздел жилья, изменен договор найма, то права на прину- дительный обмен у таких лиц не возникает. В таких случаях наниматель одного из помещений вправе требовать принудительного обмена через суд только при наличии иных оснований, как то - систематическое нару- шение другим нанимателем правил общежития и невозможность в этой связи совместного проживания в одной квартире или даже в одном доме. - В каких случаях обмен жилыми помещениями не допускается? Наниматель, член кооператива и члены их семей должны осуществлять свои жилищные права в соответствии с их назначением. Только в таких случа- ях, как отмечалось ранее, эти права будут охраняться законом. Поэтому с целью недопущения осуществления жилищных прав в противоречии с их назначением, охраны прав других лиц, ст. 86 Жилищного кодекса устанав- ливает перечень случаев, когда обмен не допускается. Обмен жилыми помещениями не допускается: - если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении до- говора найма жилого помещения или о признании ордера недействительным; - если один из участников обмена является членом ЖСК, в отношении которого рассматривается вопрос об исключении из кооператива; - если обмен носит корыстный или фиктивный характер. Чаще всего это бывает при так называемом неравноценном обмене, когда помещение большей площади обменивается на меньшее. Но при всех неравноценных об- менах для отказа в их оформлении или выдачи ордера необходимо распола- гать конкретными доказательствами, с достоверностью подтверждающими корыстный характер сделки. При этом бремя доказывания наличия корыст- ного характера обмена лежит на лицах, сделавших такое заявление. Если оно исходит от местной власти, обязанность доказывания наличия непра- вомерного соглашения лежит на ней; - если дом, в котором находится обмениваемое помещение, подлежит сносу либо грозит обвалом, или подлежит переоборудованию для других целей; - если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или перепланировкой обмениваемого жилья; - если жилое помещение является служебным или находится в общежи- тии; - если одно из обмениваемых помещений находится в доме предприя- тия, учреждения, организации важнейших отраслей народного хозяйства согласно списка, утвержденного Кабинетом Министров Украины, кроме слу- чаев, когда наниматель получил жилье в таком доме не в связи с трудо- выми отношениями, когда наймодатель утратил право на его выселение, и когда наниматель другого обмениваемого помещения состоит с этим предп- риятием, учреждением, организацией в трудовых отношениях; - если в связи с обменом в квартиру, в которой проживает два и бо- лее нанимателя, вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире; - если в результате междугороднего обмена на жилые помещения в го- родах республиканского подчинения и в курортных местностях размер жи- лой площади, приходящийся на каждого члена семьи, окажется меньше ус- тановленного норматива. Законодательством могут быть установлены и другие условия, при которых обмен не допускается. Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций до- пускается только с их согласия (ст. 82 Жилищного кодекса). Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке (см. прило- жение N4). При этом отказ предприятия в даче согласия на проведение обмена должен быть мотивированным, основываться на одном из перечис- ленных выше оснований. - С какого момента соглашение об обмене вступает в силу? Такое соглашение вступает в силу с момента получения ордеров, выдавае- мых в установленном порядке. Вступление в силу соглашения об обмене означает, что у каждого его участника возникает право требовать друг от друга исполнения принятых обязательств по передаче занимаемых ими помещений, а в случае отказа добровольно исполнить эти обязанности - обратиться в суд. Исключением из правила о вселении только на основании ордера, т. е. вселением без выдачи ордера, являются случаи, когда предметом обмена служит часть жилого помещения. Вселяющемуся в качестве члена семьи к оставшимся проживать в жилом помещении выдается выписка из решения ор- гана, оформившего обмен. Во всех остальных случаях вселения в обмениваемое жилое помещение без ордера, обмен признается недействительным. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шести- месячный срок (ст. 83 Жилищного кодекса). - Может ли обмен жилыми помещениями быть признан недействитель- ным? Да, может. Согласно ст. 87 Жилищного кодекса такая возможность законом предусмотрена. Однако обмен может быть признан недействительным не во- обще, не по любым причинам, а только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такое признание осуществляется в судебном порядке. Чаще всего встречаются споры, связанные с признанием обмена недействи- тельным на том основании, что участник соглашения был введен в заблуж- дение другой стороной. Здесь во внимание принимается не любое заблуж- дение, а только то, которое относилось к существенным условиям сделки. Существенными признаются обстоятельства, когда имело место незнание либо неправильное представление о санитарно-техническом состоянии жилья при заключении обмена, но при этом имеющиеся дефекты должны быть неустранимыми и создающими невозможность проживания. Заблуждение в мотивах совершения сделки по обмену не влечет за собой признания его недействительности. Иск о признании обмена недействительным вправе предъявить только та сторона, которая действовала под влиянием заблуждения. Возможен обмен жилыми помещениями под влиянием обмана, который, в от- личие от заблуждения, представляет собой преднамеренное умышленное введение в заблуждение одной из сторон. При условии доказанности факта обмана обмен признается судом недействительным, также как и в случаях совершения обмена под влиянием угрозы, насилия, злонамеренного согла- шения участников обмена. При признании обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые ими помещения. - Как в законодательстве разрешается вопрос о поднайме жилого по- мещения? Отношения, связанные с поднаймом жилого помещения, регулируются ст. 91-97 Жилищного кодекса. Предоставленными жилыми помещениями наниматель и члены его семьи могут не только пользоваться сами, но и сдавать все или часть помещения дру- гим лицам - в поднаем. Обязательными условиями для этого являются: а) согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих, бывших членов семьи, проживающих в квартире. Письменного согласия для этого не требуется, оно может быть дано и в устной форме; б) согласие наймодателя. Если отказ в согласии членов семьи на поднаем обжалованию в судебном порядке не подлежит, то отказ наймодателя в заключении договора под- найма может быть оспорен в суде. Сдача части или всего помещения в поднаем не освобождает нанимателя от всех предусмотренных договором найма обязанностей перед наймодателем, в т. ч. и по возмещению ущерба, причиненного поднанимателем. Срок сдачи жилого помещения в поднаем определяется сторонами и, в за- висимости от обстоятельств, договор может быть заключен на неопреде- ленный срок, на определенный срок и на период временного отсутствия нанимателя, выехавшего из жилого помещения с правом его сохранения. В отличие от обмена, при сдаче жилья в поднаем в коммунальной кварти- ре, необходимо получить согласие соседей. Их отказ судебному оспарива- нию не подлежит. Согласие соседей не требуется при сдаче в поднаем всего занимаемого нанимателем помещения в связи с временным выездом. Договор заключается только в письменной форме. В нем должны быть ука- заны место, дата его заключения, фамилия, имя, отчество и место жи- тельства нанимателя, сдающего квартиру в поднаем, аналогичные данные лица, выступающего в качестве поднанимателя. Необходимо указание чле- нов семьи нанимателя, характеристика сдаваемого в поднаем помещения (количество комнат или часть комнаты, размер площади, принадлежность дома и т. п.), какие предоставляются коммунальные и другие услуги, ка- кое имущество передается в пользование поднанимателя при предоставле- нии ему жилья, указывается срок сдачи помещения. Поднаниматель в договоре поднайма помещений обязан: использовать поме- щение и имущество по назначению; содержать помещение и имущество в надлежащем состоянии; обеспечивать сохранность помещения и имущества; производить за свой счет текущий ремонт, соблюдать правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в местах общего пользования, ежемесяч- но вносить плату за пользование помещением, имуществом, оказываемые услуги в размерах, установленных договором, не позднее согласованного числа следующего месяца; сдать помещение и вернуть имущество в надле- жащем состоянии и в оговоренный срок. В договоре обязательно должна быть указана сумма и размеры ежемесячных платежей. Договором может быть предусмотрено, что совместно с поднанимателем в предоставляемое ему жилье вселяются и члены его семьи. Последующее их вселение допускается только с согласия наймодателя и нанимателя. Договоры поднайма жилья в домах государственного и общественного жи- лищного фонда регистрируются в ЖЭКах. Законодательно установлены условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается. Это может иметь место, если: 1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, в том чис- ле и нанимателя вместе с членами семьи, окажется меньше установленного для предоставления жилых помещений, т. е. меньше нормы средней обеспе- ченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте; 2) в качестве поднанимателя или члена его семьи в коммунальную кварти- ру вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире. Сдача жилья в поднаем с нарушением всех указанных выше требований вле- чет недействительность договора. Вселившиеся по недействительному до- говору лица обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение, а при отказе от добровольного выселения они подлежат выселению в су- дебном порядке без предоставления другого жилья. Иск об этом могут за- являть как наймодатель, так и лица, интересы которых нарушены - сам наниматель, члены его семьи, соседи. Такой иск может быть предъяв- лен также и прокурором. Выселение в данном случае производится без признания судом договора поднайма недействительным, поскольку недейс- твительным такой договор является в соответствии с законом. Как уже отмечалось, договор поднайма действует в течение срока, опре- деленного между нанимателем и поднанимателем. При этом наймодателю (ЖЭКу) не предоставлено право в какой-либо мере вмешиваться в отноше- ния между сторонами при определении сроков его действия. По истечении обусловленного срока договор автоматически прекращает свое действие и поднаниматель, независимо от добросовестности исполнения его условий, не вправе требовать возобновления договора, если против этого возража- ет наниматель. Поднаниматель обязан в этом случае освободить занимае- мое помещение не только по требованию нанимателя, но и по требованию наймодателя (ЖЭКа), либо соседей, если речь идет о коммунальной квар- тире. В пределах обусловленного срока действие договора зависит от добросо- вестности исполнения поднанимателем его условий. Досрочное расторжение допускается при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора как поднанимателем, так и проживающими с ним лицами. Такими основаниями являются: а) систематическое разрушение или порча жилого помещения, мест общего пользования. Причем основанием для досрочного расторжения договора яв- ляются не только виновные действия, связанные с прямым разрушением или порчей помещения, но и невыполнение обязанностей по производству за свой счет текущего ремонта, вследствие чего жилье разрушается или пор- тится. Наряду с досрочным расторжением договора виновное лицо обязано возместить причиненный своими действиями ущерб; б) использование поднанимателем снятого жилого помещения не по прямому назначению - оборудование его под мастерскую, складское помещение и т. п.; в) систематическое нарушение правил проживания, делающее невозможным для других проживание в одной квартире или одном доме (скандалы, ос- корбления, причинение телесных повреждений, невыполнение требований о соблюдении тишины и т. п.); г) систематическое невнесение поднанимателем платы за пользование жильем и за коммунальные услуги. Под систематичностью в данном случае понимается наличие двух и совершение третьего факта невнесения платы. Возможность расторжения заключенного на неопределенный срок договора поднайма связывается законодательством с необходимостью предупреждения поднанимателя о предстоящем прекращении договора за три месяца. В та- кой же срок необходимо предупредить поднанимателя, с которым заключен срочный договор на все помещение, временно отсутствующему нанимателю при его возвращении до истечения срока договора. Если наниматель, сдавший жилье в поднаем на определенный срок, не вправе до его истечения расторгнуть договор, то поднаниматель имеет право расторгнуть его в любое время. При выплате авансом денежных сумм за пользование помещением наниматель обязан возвратить полученное на- перед. Напоминаем, что проживающие по договору поднайма в домах государствен- ного или общественного фонда граждане признаются законом нуждающимися в улучшении жилищных условий со всеми вытекающими отсюда последствия- ми. - Кто такие временные жильцы? Правовой статус временных жильцов регулируется ст. 98, 99 Жилищного кодекса. В отличие от поднанимателей, основанием вселения которых в жилое поме- щение является договор поднайма, а условием проживания - плата за предоставленное жилье, временное проживание в жилом помещении нанима- теля любого лица, не обязательно родственника, допускается без заклю- чения договора и при условии бесплатности пользования жильем. Единс- твенным условием для вселения временных жильцов является согласие на то нанимателя и членов его семьи. Согласие наймодателя (ЖЭКа) в данном случае не требуется. Срок проживания временных жильцов не установлен, однако если их прожи- вание будет продолжаться свыше полутора месяцев, вселение допускается при условии, если на каждого из проживающих в данном помещении, в т. ч. и вселяемых в качестве временных жильцов, будет приходиться жилая площадь не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного на- селенного пункта. При вселении на срок менее полутора месяцев размер жилплощади значения не имеет. Иногда в квартиру, занимаемую нанимателем, для осуществления ухода за ним вселяются родственники или вообще посторонние лица, которые в те- чение длительного времени добросовестно выполняют обязанности по ухо- ду, а после смерти нанимателя претендуют на освободившееся помещение, считая себя членом его семьи. Следует помнить, что временные жильцы самостоятельного права на занимаемое помещение, независимо от продол- жительности проживания, не приобретают. (ст.99 Жилищного кодекса). В отличие от поднанимателей такие лица не признаются законом нуждающими- ся в улучшении жилищных условий. Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое поме- щение без предварительного предупреждения по первому требованию нани- мателя. В случае отказа освободить жилье они подлежат выселению в су- дебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Такими же будут и последствия в случае прекращения действия договора найма, нап- ример, в случае смерти гражданина, у которого временный жилец прожи- вал. - Каковы права и обязанности нанимателя жилья при производстве капитального ремонта дома? Отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем жилья при про- изводстве капитального ремонта дома регулируются ст. 101, 102 Жилищно- го кодекса. Капитальный ремонт домов государственного и общественного жилищного фонда производится в плановом порядке, при этом согласия нанимателей на проведение такого ремонта не требуется. При производстве капитального ремонта жилых домов указанных жилищных фондов, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи, они подлежат переселению на время проведения ре- монта в другое жилое помещение без расторжения договора найма на ре- монтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения най- модатель может требовать этого в судебном порядке. Необходимость в выселении возникает тогда, когда без освобождения жи- лых помещений нельзя произвести те или иные ремонтные работы: перепла- нировку квартир, замену перекрытий и т. п. Это правило имеет большое практическое значение, так как в отдельных случаях - с целью соз- дания более удобных условий для проведения ремонта - наймодатель ставит вопрос о переселении жильцов и тогда, когда ремонт можно сде- лать и без этого. Вместе с тем следует подчеркнуть, что одновременно закон не предусматривает и права нанимателя требовать предоставления ему другого жилья на период ремонта, если последний может быть произ- веден без выселения, хотя при этом для жильцов создаются определенные неудобства. Помещение, предоставляемое нанимателю и его семье должно отвечать оп- ределенным требованиям - находиться в черте данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Однако, закон не содержит условия в отношении благоустроенности такого помещения, поэтому не исключается возможность предоставления на время проведения ремонта и такого жилья, в котором отсутствуют отдельные ви- ды коммунальных услуг. Не урегулирован и вопрос о размере жилого поме- щения для временного проживания, этот вопрос решается в каждом конк- ретном случае соответствующим жилищным органом по согласованию с нани- мателем, а в случае возникновения спора - судом. После окончания ремонта наниматель вселяется обратно, в ранее занимае- мую им квартиру. Это право нанимателя охраняется законом - при за- селении отремонтированного помещения другими лицами, наниматель может требовать их выселения в судебном порядке. Законом предусмотрено возмещение наймодателем нанимателю расходов по переселению. Имеются в виду не только расходы, связанные с переселени- ем на время ремонта, но и расходы по вселению обратно. Несмотря на то, что на период переселения договор найма не расторгает- ся, наниматель обязан платить только за то помещение, в которое он временно переселился. Он должен выполнять общие обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов, за исключением проведения текуще- го ремонта, чего он делать не обязан. Вместо предоставления жилья на время проведения капремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия и согласия наймодателя может быть предоставлена в постоянное пользование другая квартира. Следует под- черкнуть, что это правило не имеет обязательного, безусловного харак- тера, оно не является основанием для обязательного предоставления дру- гого жилья по просьбе нанимателя. Вместе с тем, данное правило не мо- жет применяться и без его согласия, т. е. наймодатель не вправе рас- торгнуть договор найма на ремонтируемое помещение на том основании, что он предложил нанимателю какое-либо другое жилье. При капитальном ремонте домов с перепланировкой квартир жилые помеще- ния нередко изменяются (увеличиваются или уменьшаются) в размере или вообще перестают существовать, т. к. их площадь присоединяется к дру- гим жилым помещениям или преобразуется в нежилую (кухни, ванные комна- ты и т. п.). Эти изменения предусматриваются проектом, в связи с чем о них должно быть известно до начала ремонта. Если жилое помещение в результате капитального ремонта не сохраняется (имеется в виду превращение его в места общего пользования или в часть другой квартиры), нанимателю и членам его семьи, согласно ч. 4 ст. 100 Жилищного кодекса предоставляется другое благоустроенное помещение. Следует подчеркнуть, что это правило не должно применяться, если в жи- лом помещении повысился уровень благоустройства или оно превращено в отдельную квартиру. Такое помещение подлежит возврату нанимателю по его требованию. В случае, когда в результате капремонта жилое помещение существенно увеличится, договор найма также расторгается с предоставлением нанима- телю и члена его семьи другого благоустроенного жилья. При этом увели- чение считается существенным, если его размеры превысят установленную в ст. 47 Жилищного кодекса норму жилой площади - 13,65 кв. м. на одного человека, а также норму дополнительной площади (для тех, кто имеет на это право), в результате чего образуются излишки жилой площа- ди. Если же увеличение помещения не привело к образованию излишков, наймодатель не вправе требовать расторжения договора. При существенном же уменьшении жилого помещения в результате капремон- та, решение вопроса о сохранении договора найма зависит от нанимателя. В этом случае именно ему предоставлено право требовать предоставления другого благоустроенного жилья. Следует учитывать, что под жилым поме- щением понимается не только комната (комнаты), но и подсобные помеще- ния - кухня, коридор, а поэтому уменьшение их размеров также при- нимается во внимание. Вопрос о том, какое уменьшение является сущест- венным, решается исходя из конкретных обстоятельств. Однако при всех условиях при уменьшении жилья, но не ниже нормы средней обеспеченности для данного населенного пункта, наниматель не вправе требовать растор- жения договора. Возникающие в этой связи споры рассматриваются судом. Приведенные выше правила имеют и другое значение. И при существенном увеличении, и при существенном уменьшении жилья требование о расторже- нии договора должно быть заявлено в первом случае наймодателем, во втором - нанимателем до начала ремонта. Если же этого не произош- ло, и имеет место факт переселения нанимателя вместе с семьей в отсе- ленческое жилье, договор найма на ремонтируемое помещение расторжению не подлежит. - Допускается ли переоборудование и перепланировка жилья не в связи с капитальным ремонтом? Да, допускается. Согласно ст. 100 Жилищного кодекса, с целью повышения благоустройства жилья, либо превращения коммунальной квартиры в от- дельную может производиться переоборудование и перепланировка жилья. Под повышением благоустройства в этой ситуации понимается не только оборудование жилья отсутствующими коммунальными удобствами (газом, ванной, горячим водоснабжением и т. п.), но и улучшение условий прожи- вания в нем, что может быть достигнуто путем превращения смежных неи- золированных комнат в изолированные, увеличение площади комнат за счет подсобных помещений и т. п. На производство переоборудования и перепланировки требуется разрешение местной исполнительной власти. Это разрешение дается в форме решения, принимаемого на основании заключения соответствующей комиссии. Отказ в выдаче решения может быть обжалован в вышестоящий орган исполнительной власти. Если речь идет о переоборудовании и перепланировке, затрагивающей ин- тересы других жильцов, требуется их согласие. В любом случае, если пе- репланировка осуществляется нанимателем, помимо разрешения местных властей требуется согласие наймодателя. С другой стороны, если инициа- тива в отношении перепланировки исходит от наймодателя, он обязан по- лучить на это согласие нанимателя. Споры между нанимателем и наймодателем по этим вопросам рассматривают- ся судом. Наниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланиров- ку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести его в прежнее состояние. Кроме того, в ст. 189 Жилищного кодекса установле- но, что лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке жилья, несут гражданско-правовую и административную ответственность. Так, например, гражданско-правовая ответственность в этом случае выра- жается в том, что наниматель обязан привести помещение в прежнее сос- тояние за свой счет. При невыполнении этого требования ЖЭК производит необходимые работы самостоятельно с последующим взысканием понесенных расходов с нанимателя. - Допускается ли изменение договора найма жилого помещения и, ес- ли, да, то в каких случаях? Закрепленное в ст. 9 Жилищного кодекса право граждан на бессрочное пользование предоставленным жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда, заключенный на основании выданного ордера договор найма между нанимателем и наймодателем не свидетельст- вуют о том, что этот договор раз и навсегда остается неизменным. Со временем между нанимателем и членами семьи, проживающими вместе с ним, изменяется характер семейных отношений, возникают другие обстоятельст- ва, в соответствии с которыми договор уже перестает отвечать его пер- воначальному содержанию, возникает необходимость в его изменении. Общим правилом при изменении договора найма является взаимное согласие нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законодательством не исключается возможность и иного решения этого вопроса. Такие случаи предусмотрены ст. 104-107 Жилищного кодекса, но могут быть уста- новлены и дополнительно. Достигнутое соглашение между сторонами договора по поводу его измене- ния само по себе еще никаких правовых последствий не порождает. Оно приобретает юридическую силу только тогда, когда достигнутая догово- ренность нашла свое официальное закрепление в решении того органа, ко- торый осуществляет управление жильем. Возникающие при разрешении вопросов об изменении договора найма споры разрешаются в судебном порядке. - В каких случаях изменение договора найма может происходить по требованию члена семьи нанимателя? Право члена семьи нанимателя на изменение договора найма вытекает из закрепленного в ст. 64 Жилищного кодекса равенства прав и обязанностей всех членов семьи, проживающих в данном жилом помещении. Обстоятельства, в силу которых возникает необходимость в изменении до- говора по требованию члена семьи нанимателя, в законодательном порядке не установлены и могут быть самыми различными. Наиболее часто они воз- никают при прекращении супружеских отношений и расторжении брака, вы- делении совершеннолетних детей и др. Условиями, при которых допускается изменение договора являются: согла- сие нанимателя, остальных членов его семьи и наймодателя; соответствие размера жилой площади, приходящейся на долю нанимателя или члена его семьи, размеру помещения, на которое заключается отдельный договор найма; соответствие этого жилого помещения требованиям ст. 63 Жилищно- го кодекса о предмете договора найма жилого помещения (об этом речь шла выше). Размер приходящейся на каждого члена семьи доли жилой площади опреде- ляется путем деления общей жилой (но не общей полезной) площади на ко- личество членов семьи, постоянно проживающих в квартире, в том числе и несовершеннолетних детей. Не исключена возможность выделения одного из членов семьи в самостоя- тельные наниматели и в случаях, если размер приходящегося на долю каж- дого члена семьи жилья не в полной мере соответствует размеру жилого помещения, которое выделяется для заключения отдельного договора най- ма. При этом возможно выделение по требованию члена семьи жилого поме- щения размером меньше приходящейся на его долю жилой площади. Но раз- дел не может быть допущен, если это приведет к искусственному ухудше- нию жилищных условий и повлечет необходимость постановки на учет как нуждающегося в улучшении жилищных условий члена семьи, потребовавшего изменения договора, так и остальных членов семьи. Иногда жилищные органы или члены семьи нанимателя, возражающие против изменения договора найма, ссылаются на то, что данное помещение пред- назначено для проживания одной семьи. Такие возражения могут быть признаны обоснованными, но не исключают возможности изменения договора найма такой квартиры вообще. Суд может отказать в разделе жилых поме- щений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требо- вания, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких дого- воров найма. Недопустимо, например, разделение малометражных квартир, в которых совмещены санузлы и ванные, либо если вследствие раздела бу- дут создаваться неудобства в пользовании как жилыми, так и подсобными помещениями. При разделе квартиры практическое значение имеет применение содержаще- гося в ч. 2 ст. 50 Жилищного кодекса положения о недопустимости засе- ления одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме суп- ругов. Поскольку данный запрет относится только к случаям предоставле- ния жилья. он не может быть использован как основание для отказа в его разделе. Раздел жилья не ставится в зависимость от наличия самостоятельного ис- точника средств к существованию и способности лица, настаивающего на разделе, нести расходы по квартплате и коммунальным услугам и т. п. Отказ нанимателя и остальных членов семьи дать согласие на разделение жилой площади и заключение отдельных договоров найма может быть оспо- рен заинтересованным лицом в суде (см. приложение N5). В таком же по- рядке оспаривается и отказ наймодателя в оформлении изменения догово- ра, если между нанимателем и членами его семьи есть соглашение об этом. - Каков порядок изменения договора найма, если нанимателем по до- говору хочет стать другой член семьи? Причины, в силу которых вместо прежнего нанимателя стороной в договоре хочет стать другой член семьи, могут быть различными, но наиболее час- то они обусловлены преклонным возрастом или состоянием здоровья нани- мателя и его желанием передать обязанности по содержанию и оплате жилья проживающему вместе с ним члену семьи. Причиной может быть также и смерть нанимателя или утрата им права на жилое помещение из-за выбы- тия в добровольном порядке или выселения по предусмотренным законом основаниям. Право требовать изменения договора в этих случаях имеет любой из чле- нов семьи нанимателя, оставшийся проживать в квартире, в том числе и несовершеннолетний в лице его законного представителя. Если таких лиц несколько, вопрос о том, с кем из них может быть заключен договор най- ма, решается по их взаимному согласию. При отказе всех оставшихся про- живать в квартире членов семьи нанимателя от заключения договора, най- модатель вправе предъявить требование его заключения к любому из со- вершеннолетних членов семьи. Отказ наймодателя признать нанимателем другого члена семьи может быть оспорен в судебном порядке. - Имеет ли право наниматель расторгнуть договор найма вообще? Поскольку договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается исключительно в интересах нанимателя, он вправе, в соответствии с ч. 1 ст. 107 Жилищного кодек- са, в любое время отказаться от этого договора, расторгнуть его. Единственное, что требуется в этом случае от нанимателя - поста- вить в известность наймодателя, рассчитаться по оплате за жилье и сдать его в надлежащем состоянии. Вместе с тем, принимая во внимание, что жилье предоставляется для про- живания не только нанимателю, но и членам его семьи, в одностороннем порядке наниматель может расторгнуть договор лишь с согласия всех чле- нов семьи, совместно с ним проживающих. Данное правило распространяется на все виды жилых помещений, в том числе и на служебное жилье. Если из квартиры выбывает не вся семья, договор найма не расторгается, поскольку он сохраняет силу в отношении членов семьи, оставшихся про- живать в квартире. Выбывший член семьи (им может быть и наниматель) просто утрачивает право пользования этим жилым помещением. Договор, соответственно, переоформляется на кого-либо из оставшихся членов семьи. - Допускается ли расторжение договора найма по требованию наймо- дателя? Да, допускается. Но, в отличие от нанимателя, наймодатель в односто- роннем порядке может требовать расторжения договора только в случаях, прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке (ст. 108 Жи- лищного кодекса), что является существенной гарантией права граждан на жилье. Исключение составляет расторжение договора на жилое помещение в доме, грозящем обвалом, что продиктовано соображениями принятия неза- медлительных мер с целью предотвращения опасности для жизни самих на- нимателей. Однако и в этом случае расторжение производится с санкции прокурора. Перечень оснований, в силу которых по требованию наймодателя допуска- ется расторжение договора в судебном порядке, носит ограниченный ха- рактер, обусловлен либо вескими общественными интересами, либо грубым нарушением нанимателем и членами его семьи своих обязанностей по дого- вору. - Как в законодательстве регулируется вопрос о выселении из жилых помещений? Вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений, регулиру- ются ст. 109-117 Жилищного кодекса. Выселение из жилых помещений чаще всего бывает связано с расторжением договора найма этих помещений, является его следствием. Однако, оно допускается и в иных, не связанных с расторжением договора, случаях. Так, выселение, согласно ч. 2 ст. 109 ЖК лиц, самоуправно занявших жи- лое помещение, связано с отсутствием у этих лиц каких-либо оснований для занятия жилой площади. Закон допускает также выселение из жилых помещений и в случае признания ордера недействительным (ст. 117 ЖК). Кроме того, лицо может быть выселено из жилого помещения и в случае признания договора найма недействительным, если вселение вопреки зако- ну было произведено без выдачи ордера. В качестве общего правила для выселения установлен судебный порядок. Как исключение из общего правила, закон допускает выселение в адми- нистративном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно заняв- ших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом. Законодательно определен и порядок выселения. При отказе указанных вы- ше лиц добровольно освободить жилое помещение, дело о выселении в ад- министративном порядке возбуждается по заявлению жилищного органа, предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находится жи- лое помещение, дом. Подать заявление может и гражданин в случаях самоуправного занятия его жилого помещения. По любому из оснований вправе возбудить дело по собственной инициативе и прокурор. Заявление подается районному или городскому прокурору, который обязан рассмотреть дело в течение 15 дней со дня принятия заявления. По окон- чании изучения материалов дела, прокурор выносит постановление о даче санкции на выселение либо об отказе в ней. Приводится оно в исполнение по истечение 7 дней со дня вручения гражданам, подлежащим выселению, а в случаях, не терпящих отлагательств, - немедленно судебным испол- нителем при содействии органов милиции. Расходы, связанные с выселением лиц, самоуправно занявших жилое поме- щение, возмещаются этими лицами, а при выселении граждан из домов, грозящих обвалом - местными органами исполнительной власти или же предприятиями, организациями, в ведении которых находится дом. Самоуправно занявшими жилое помещение считаются лица, которые всели- лись в это помещение самовольно, без каких-либо оснований или даже вопреки запрещению о вселении. Поскольку единственным основанием для вселения на жилую площадь является ордер, то заселение без ордера, да- же если и было решение о его предоставлении, также считается самоуп- равным. Длительность проживания в самоуправно занятом помещении в дан- ном случае какого-либо значения не имеет. Выселение граждан из жилых помещений может производиться с предостав- лением им другого благоустроенного помещения, просто другого (не обя- зательно благоустроенного) помещения, и, наконец, без предоставления какого-либо жилья. Рассмотрим каждый из этих случаев. - В каких случаях выселение граждан происходит с предоставлением им другого благоустроенного помещения? Основания для выселения из жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в связи с расторжением договора найма, когда выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жи- лое помещение, перечислены в ч. I ст. 110 Жилищного кодекса. Первым из оснований для выселения является снос дома, в котором нахо- дится жилое помещение. Снос дома может иметь место в связи с изъятием для государственных или общественных нужд земельного участка, на кото- ром он расположен. Дом может быть снесен также в связи с непригод- ностью его для проживания. Второе основание - угроза обвалом дома или находящегося в нем жи- лого помещения. Третье основание - переоборудование дома (жилого помещения) в не- жилой. Если жилой дом (помещение) в установленном законом порядке признан не соответствующим санитарным и техническим требованиям и неп- ригодным для проживания, может быть принято решение об использовании его в других целях. Что же касается пригодных для проживания домов или жилых помещений в домах государственного или общественного жилого фонда, то их перевод в нежилые, в соответствии с ч. I ст. 8 Жилищного кодекса, как правило не допускается. Только в исключительных случаях, когда, например, жилой дом находится на территории промышленного предприятия или в непосредс- твенной близости от него, или когда жилое помещение находится в здании с иным целевым назначением (например, в гостинице, больнице, санато- рии) органами местной исполнительной власти может быть принято решение об их переводе в нежилые. Специфическое основание выселения с предоставлением другого благоуст- роенного помещения предусмотрено ч. II ст. 110 Жилищного кодекса. В ней предусмотрено, что с предоставлением благоустроенного жилья высе- ляются офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной служ- бы и члены их семей, находящиеся в военных городках, в связи с уволь- нением в запас, уходом в отставку. - Каков порядок предоставления жилья в связи со сносом дома или его переоборудованием в нежилой? Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для нужд города, и земельный участок при этом никакой другой организации не передается, то обязанность предос- тавить жилое помещение выселяемым из сносимого дома, независимо от его ведомственной принадлежности, возлагается непосредственно на исполни- тельный комитет соответствующего местного Совета, вынесший решение об изъятии земельного участка. Если изъятый земельный участок отведен городскими властями конкретной организации, предприятию, то на них же возлагается и обязанность по предоставлению выселяемым нового жилья. В случае выселения из дома в связи с его сносом по причине непригод- ности, обязанность обеспечения жильем выселяемых при этом жильцов ле- жит на той организации, которой дом принадлежит. В случае невозможнос- ти для этой организации предоставить выселяемым другое благоустроенное помещение, или тогда, когда дом находится в ведении местного Совета, обязанность по предоставлению жилья лежит на органах местной власти. - Как регулируется вопрос о предоставлении жилья в связи с высе- лением из дома, грозящего обвалом? Ст. 112 Жилищного кодекса четко определяет, кто должен предоставлять другое благоустроенное жилье гражданам, выселяемым из домов, грозящих обвалом. Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого дома в административном порядке, другое жилье предоставляется в зависимости от принадлежности дома районными властями или той органи- зацией, предприятием, в ведении которых находится дом. Если предприя- тие или организация не могут предоставить такого жилья, обязанность обеспечения выселяемых жильцов лежит на районной исполнительной влас- ти. Во всех случаях выселения граждан с предоставлением жилья, жилое поме- щение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда или постановлении прокурора с обозначением конкретного дома, места его нахождения и т. д. - Какие требования предъявляются к благоустроенному жилому поме- щению, предоставляемому в связи с выселением? Прежде всего, другое благоустроенное помещение должно находиться в черте данного населенного пункта - города, поселка городского ти- па, села. При этом следует принимать во внимание, что крупный город с районным делением - это единый населенный пункт, а поэтому другое жилье может предоставляться в любом районе города. Благоустроенным считается такое помещение, которое расположено в доме капитального типа, отвечает необходимым санитарным и техническим тре- бованиям, имеет соответствующие применительно к условиям данного насе- ленного пункта коммунальные удобства. Иначе говоря, такое помещение должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилью при его пре- доставлении в порядке улучшения жилищных условий. По размеру предоставляемое жилье должно быть не меньше того, которое занимал наниматель. Однако такой размер ограничен предельной нормой - 13,65 кв. м. на каждого члена семьи. Излишки в сравнении с этой нормой, имевшиеся в прежнем помещении, не учитываются. Но жилое поме- щение может быть предоставлено и с некоторым превышением этой нормы, если оно составляет одну комнату или однокомнатную квартиру. Что же касается количества комнат в предоставляемой квартире, то нани- мателю должно предоставляться такое же их количество, которое он зани- мал до выселения, но при этом необходимо, чтобы соблюдались указанные выше размеры нового жилья. При выселении из квартиры, в которой на каждого члена семьи приходился размер жилой площади меньше уровня средней обеспеченности для данного населенного пункта, жилье предоставляется в соответствии с этим разме- ром. - В каких случаях допускается выселение с предоставлением гражда- нам другого, но не обязательно благоустроенного, помещения? Эти случаи предусмотрены ст. 114 Жилищного кодекса. С предоставлением другого помещения могут быть выселены следующие категории граждан: Во-первых, работники (вместе с проживающими с ними лицами), прекратив- шие трудовые отношения с предоставившими им жилье предприятиями, уч- реждениями, организациями важнейших отраслей народного хозяйства в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления. Списки таких предприятий, организаций утверждаются Кабинетом Министров Украины. Во-вторых, граждане, получившие жилье в домах колхозов, если они иск- лючены из членов колхоза или вышли из него по собственному желанию. В-третьих, граждане, лишенные родительских прав, если они проживают совместно с детьми, по отношению к которым лишены родительских прав. Обратиться с иском о выселении в этом случае могут один из родителей, не лишенный родительских прав, опекун, органы опеки и попечительства, прокурор. Во всех названных выше случаях предоставляемое гражданам в связи с вы- селением другое жилье должно находиться в черте населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Но, такое помещение может быть меньше занимаемого ранее, с меньшим числом комнат и менее благоустроенным, хотя размер его должен быть таким, чтобы иск- лючалось признание поселившегося в нем гражданина нуждающимся в улуч- шении жилищных условий. - В каких случаях имеет место выселение без предоставления граж- данам другого жилого помещения? Без предоставления жилья, согласно ст. 116 Жилищного кодекса, подлежат лица, систематически разрушающие или портящие жилое помещение, исполь- зующие его не по назначению, или систематически нарушающие правила об- щежития, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения или общественного воз- действия по отношению к ним оказались безрезультатными. Выселение указанных лиц без предоставления жилья - санкция за со- вершенные ими правонарушения, поскольку они своим противоправным пове- дением злостно нарушают предусмотренные законом и договором найма ус- ловия пользования предоставленным им жильем. Под разрушением или порчей понимаются в данном случае приведение в непригодность установленного в помещении оборудования, разрушение стен, потолков, полов, выведение из строя водопровода, канализации и т. п. Выселение по этому основанию - крайняя мера. Она применяется толь- ко к таким виновным лицам, которые систематически разрушают или портят жилое помещение. Под систематичностью здесь понимается совершение двух и более таких нарушений. При этом необходимо, чтобы к виновному лицу предварительно были применены меры предупреждения - например, ор- ганами прокуратуры, милицией. Причиненный же вред обязательно должен быть виновным лицом возмещен. Как уже отмечалось, использование жилого помещения не по назначению - это использование его не для проживания, а в иных целях - размещения в нем мастерской, содержания животных и т. п. Выселение по этому основанию может иметь место и тогда, когда использование не по назначению и не повлекло повреждения или порчи жилья. Как крайняя мера, производится и выселение лиц, которые систематичес- ким нарушением правил общежития делают невозможным для других прожива- ние в одном доме или в одной квартире. Под нарушением правил общежития в данном случае понимается не просто создание каких-то неудобств для окружающих (например, игрой на музы- кальном инструменте и т. п.), а совершение умышленных действий, свя- занных с пренебрежением общепринятыми нормами совместного проживания людей. Это устройство скандалов, дебошей, оскорбления, создание пре- пятствий в пользовании подсобными помещениями и т. п. Надо подчерк- нуть, что не имеет значения, делают ли эти действия невозможным прожи- вание с виновным членов его семьи, соседей по квартире или дому. Меры предупреждения, при этом, исходят, как правило, от правоохранительных органов - милиции, прокуратуры. С требованием о выселении по всем указанным выше основаниям вправе об- ращаться в суд наймодатель (ЖЭК или другая заменяющая его организа- ция), а в случае выселения за невозможностью совместного проживания - все другие заинтересованные лица, права которых оказываются на- рушенными. Вправе по любому такому основанию обратиться с иском и про- курор. Лицо, подлежащее выселению без предоставления другого жилья из-за не- возможности совместного проживания с ним, может быть обязано судом произвести обмен занимаемого жилья, но только при том условии, что инициатива при этом исходит не от виновного, а от членов семьи, потре- бовавших выселения, в указанное ими же жилое помещение. Это другое жилье может быть в данном случае и менее благоустроенным, и меньшим по размеру, и находиться в коммунальной квартире. Без предоставления другого жилья, согласно ч. I ст. 117 Жилищного ко- декса, подлежат выселению граждане, если ордер на занимаемое ими жилое помещение будет признан недействительным по их вине, вследствие их неправомерных действий. Основания для признания ордера недействитель- ным рассматривались нами ранее. - Что такое служебные помещения? Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Назначение предоставления служебного жилья - создать определенным категориям работников нормальные жи- лищные условия для надлежащего выполнения ими своих служебных обязан- ностей, а также содействовать закреплению кадров и тем самым обеспе- чить нормальную деятельность предприятий, учреждений, организаций. Служебное помещение может быть расположено в жилых домах и строениях государственного и общественного жилищных фондов, а также в жилых до- мах ЖСК. Наличие служебного жилья в домах частного фонда по состоянию на сегодняшний день законодательством не предусмотрено. Жилое помещение включается в число служебных решением местных органов исполнительной власти по ходатайству администрации предприятия, учреж- дения, организации. В число служебных может быть включено только свободное жилое помеще- ние. Под служебное жилье выделяются, как правило, отдельные квартиры, расположенные, преимущественно, на первом этаже. В качестве служебного помещения могут предоставляться одна или несколько комнат и в общей квартире, но не смежная комната и не подсобные помещения. Учет служебного жилья во всех домах независимо от их принадлежности, осуществляется местными органами исполнительной власти, принявшими ре- шение о включении помещения в число служебных. Жилое помещение исключается из числа служебных, если отпала необходи- мость в таком его использовании, а также в случаях, когда в установ- ленном порядке оно исключено из числа жилых. Сам по себе факт прожива- ния в служебном жилье работников, прекративших трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией не является основанием для исключения этих помещений из числа служебных. Исключение жилого помещения из числа служебных производится на основа- нии ходатайства предприятия, учреждения, организации решением местной исполнительной власти. Об исключении жилья из категории служебного в журнале учета служебных помещений делается соответствующая отметка. Правовой статус служебного жилья и лиц в нем проживающих, урегулирован ст. 118-126 Жилищного кодекса, Положением о порядке предоставления служебных жилых помещений и пользования ими в Украинской ССР, утв. постановлением Совета Министров УССР от 4 февраля 1988 г, рядом других законодательных актов. - Каким категориям лиц может быть предоставлено служебное жилье? Перечень категорий работников, которым может быть предоставлено жилое помещение, утвержденный постановлением Совета Министров УССР от 4 фев- раля 1988 г. с последующими дополнениями, включает в себя: - Работников жилищно-коммунального хозяйства: начальников ЖЭКов, управляющих домами, главных инженеров жилищно-эксплуатационных органи- заций, мастеров технических участков, лиц, принявших на комплексное обслуживание по семейному подряду жилой дом, слесарей-сантехников, слесарей по обслуживанию тепловых сетей, тепловых пунктов, по эксплуа- тации и ремонту газового оборудования; монтажников санитарно-техничес- ких систем и оборудования, кровельщиков, электромехаников по лифтам; мастеров озеленения, трактористов, работников-озеленителей районного предприятия по обслуживанию и уходу за зелеными насаждениями; - Дворников жилищно-эксплуатационных организаций, административных зданий, домов-интернатов, школ-интернатов, спецшкол, детских домов, санаториев, баз отдыха, пансионатов, профилакториев, детских лагерей, туристических хозяйств; - Обходчиков линейных сооружений, операторов, хлораторщиков хлоро- переливных станций, газоэлектросварщиков, электромонтеров, водителей специальных машин и механизмов, инженерно-технических работников ава- рийно-восстановительных работ объектов водопровода и канализации, рас- положенных вне населенных пунктов или в сельских населенных пунктах, милиционеров, охраняющих удаленный от населенного пункта объект водос- набжения; - Мастеров, машинистов компрессорных установок, наполнителей бал- лонов, операторов газонаполнительных компрессорных станций, операторов газораспределительных станций. - Главных инженеров телеграфно-телефонных станций, инженеров по обслуживанию радиорелейных линий и сооружений, антенщиков радиотелеви- зионных объектов, расположенных вне населенных пунктов и являющихся единым служебно-жилым комплексом; - Работников сетевых организаций Госкомгидромета Украины, располо- женных вне населенных пунктов или в сельских населенных пунктах и яв- ляющихся единым служебно-жилым комплексом; - Начальников, заместителей начальников отрядов, частей, начальни- ков караула, командиров отделения, мастеров газодымозащитной службы, водителей пожарных автомобилей пожарной охраны, начальников отделений инспекции государственного пожарного надзора. - Мастеров, дорожных рабочих, водителей транспортных средств или механизмов дорожно-эксплуатационной службы Украины; - Лесничих, помощников лесничего, егерей, мастеров леса, лесников; - Директоров, заместителей директоров по учебно-воспитательной ра- боте, учителей, организаторов внеклассной и внешкольной воспитательной работы в сельских населенных пунктах; - Директоров, заместителей директоров по учебно-воспитательной ра- боте, заместителей директоров по учебно-производственной работе, заве- дующих учебной частью, преподавателей, старших мастеров, мастеров про- изводственного обучения, воспитателей средних профессионально-техни- ческих училищ и специальных профессионально-технических училищ в сель- ских населенных пунктах; - Заведующих, продавцов (при отсутствии заведующего) расположенных в сельских населенных пунктах магазинов, при которых имеется жилое по- мещение; - Фельдшеров, акушеров, врачей (терапевтов, педиатров, стоматоло- гов) врачебных амбулаторий, врачей участковых больниц, заведующих ап- теками в сельских населенных пунктах; - Директоров, кладовщиков продовольственного склада, поваров, во- дителей специальных автомашин домов-интернатов в сельских населенных пунктах, врачей домов-интернатов на селе, а также в городских населен- ных пунктах, где отсутствует скорая медицинская помощь, комендантов домов-интернатов; - Главных врачей, врачей (где штатным расписанием предусмотрен один врач), водителей "скорой помощи" или другой легковой ав- томашины санаториев, расположенных вне населенного пункта или в сель- ском населенном пункте; - Директоров, заведующих хозчастью, водителей легковой автомашины домов (баз) отдыха, пансионатов, профилакториев, начальников, заведую- щих хозчастью детских лагерей отдыха, директоров, инструкторов турис- тических хозяйств, если эти учреждения расположены вне населенных пунктов; - Слесарей-сантехников, слесарей-электриков домов-интернатов, са- наториев, домов (баз) отдыха, пансионатов, профилакториев, лагерей от- дыха, туристических хозяйств, расположенных вне населенных пунктов или в населенных пунктах, где отсутствует аварийная служба; - Директоров, врачей, медсестер, воспитателей, поваров, слеса- рей-сантехников и электриков школ-интернатов, спецшкол, детских домов; - Заведующих общежитиями, комендантов зданий, слесарей-сантехников и электриков общежитий в населенных пунктах, где отсутствует аварийная служба; - Оперативный состав военизированных горноспасательных частей; - Работников рыбоводческого хозяйства: рыбоводов, прудовых рабо- чих; - Линейных обходчиков нефтепродуктопроводов, технологических линий связи, линейных трубопроводчиков, машинистов, товарных операторов и электрослесарей насосно-перекачивающих станций, наливных пунктов и предприятий нефтепродуктообеспечения, расположенных вне населенных пунктов и являющихся едиными служебно-жилищными комплексами, а также расположенных в сельских пунктах; - Работников радиолокационных комплексов системы гражданской авиа- ции; - Работников, непосредственно занятых на строительстве, эксплуата- ции и реконструкции объектов атомной энергетики и промышленности, с которыми трудовые договоры заключены в форме контрактов. В случаях, определенных Кабинетом Министров Украины, служебные жилые помещения могут предоставляться отдельным категориям военнослужащих. - Каков порядок предоставления служебного жилья? Служебные помещения предоставляются работникам, включенным в перечис- ленный выше Перечень, при условии постоянного проживания и наличия прописки в населенном пункте по месту расположения соответствующего предприятия, учреждения, организации. По согласию местных властей служебное жилье может быть предоставлено работнику, проживающему в другом населенном пункте. Служебное жилье предоставляется независимо от нахождения работника на квартучете, без соблюдения очередности и льгот, установленных для обеспечения граждан жильем. Непосредственного участия профсоюзных органов в принятии решения о предоставлении служебного жилья законом не предусмотрено. Могут иметь место случаи предоставления служебного жилья и тогда, ког- да работник обеспечен жильем. Такое предоставление допускается, если жилье, в котором проживает работник, находится на расстоянии, исключа- ющем возможность выполнения им своих трудовых обязанностей. Для получения служебного жилья работник подает заявление администрации предприятия, учреждения, организации. К заявлению прилагается справка с места жительства о составе семьи и прописке. Члены семьи заявителя, которые желают поселиться в служебном жилье вместе с ним, дают на это письменное согласие. Служебное жилье должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техни- ческим требованиям, предъявляемым к обычным жилым помещениям. Согласно п. 11 Положения о служебных жилых помещениях, при предостав- лении служебного жилья не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, старше девяти лет, кроме супругов, а также лицами, кото- рые болеют тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать в одной комнате с членами своей семьи. Служебные жилые помещения предоставляются в пределах 13,65 кв. м. жи- лой площади на одно лицо, но не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного населенного пункта. В отдельных случаях при наличии крайней производственной необходимос- ти, отсутствия соответствующего служебного помещения, как временная мера и только с согласия работника ему может быть предоставлено жилье, не отвечающее требованиям законодательства, с сохранением права на по- лучение служебного жилья, отвечающего указанным требованиям и размеру. Служебное помещение предоставляется работникам на время выполнения ими обязанностей, требующих проживания в таком помещении. Служебное жилье предоставляется решением администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которого оно находится. Решение ут- верждается исполнительным органом местной власти. Перед вынесением решения о предоставлении служебного жилья работнику должны быть разъяснены особенности договора найма в этом случае. Граж- дане, в отношении которых принято решение о предоставлении служебного жилья, дают письменное обязательство о его освобождении в предусмот- ренных законом случаях. На основании решения гражданину выдается специальный ордер, являющийся единственным основанием для вселения в служебное жилье. Ордер вручается гражданину, на имя которого он выдан, или по его пору- чению, другому лицу. При получении ордера предъявляются паспорта чле- нов семьи, включенных в ордер. Ордер действителен в течение 30 дней. При вселении в предоставленное служебное помещение гражданин сдает ор- дер в жилищно-эксплуатационную организацию, а при ее отсутствии - соответствующему предприятию, организации. На основании специального ордера между наймодателем (жилищно-эксплуа- тационной организацией) и гражданином, на имя которого выдан ордер, заключается договор найма служебного жилого помещения. - В чем заключаются особенности договора найма служебного жилья или же в чем отличие положения пользователей служебным жилым помещени- ем от нанимателей обычного жилья? Основные права и обязанности пользователей служебных помещений в боль- шинстве случаев совпадают с правами и обязанностями нанимателей обыч- ных жилых помещений, рассмотренных нами ранее. Вместе с тем, лица, проживающие в служебном жилье и члены их семей не имеют ряда полномочий, которыми обладают съемщики обычного жилья в до- мах государственного или общественного жилищного фонда. К пользованию служебными жилыми помещениями не применяются правила: о бронировании жилья (ст. 73-76 Жилищного кодекса), об обмене (ст. 79-83, 85 ЖК), в том числе с нанимателем другого служебного поме- щения. При проведении капитального ремонта нанимателю не предоставля- ется в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение (может предоставляться другое служебное жилье). Кроме того, к пользованию служебными жилыми помещениями не применяются правила об изменении договора найма жилого помещения, об изменении до- говора найма по требованию члена семьи нанимателя (раздел квартиры), по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью и вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Неприменимы к нанимателю служебного жилья и правила о предоставлении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения, предусмот- ренные уже рассматриваемой нами ст. 54 Жилищного кодекса. Наконец, служебные жилые помещения, согласно Закону Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" не подлежат прива- тизации, т. е. переходу в собственность граждан, проживающих в этих помещениях. Следует отметить, что названные выше ограничения в отношении нанимате- лей и членов их семей, продолжают действовать, если они поселились в служебное жилье в связи с трудовыми отношениями, а затем прекратили эти отношения, но, по закону не могут быть выселены из этих помещений без предоставления другого жилья, а посему продолжают в них проживать. Например, гражданин, проработавший в организации, предоставившей ему служебное жилье, более 10 лет и уволившийся из нее, не может требовать раздела этого помещения, поскольку эта квартира была и остается слу- жебной. По этой же причине такую квартиру нельзя и приватизировать. - Когда допускается выселение из служебного помещения без предос- тавления другого жилья? Право пользования служебным жильем, предоставленным работнику в связи с условиями работы, является производным от трудового договора, заклю- ченного им с соответствующим предприятием, учреждением, организацией. Поэтому, с прекращением трудового договора одновременно прекращается и право пользования служебным помещением. Отсюда следует, что работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организа- цией подлежат выселению из служебного жилья в судебном порядке со все- ми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилья (ст. 124 Жилищного кодекса). То обстоятельство, что кто-либо из членов семьи уволившегося работника работает в той же организации, не создает для этого гражданина прав на проживание в служебном жилье и не может служить основанием для отказа в выселении. Исключение может представлять только тот случай, когда кто-либо из членов семьи нанимателя не только работает в той же орга- низации, но сам также относится к категории работников, которым в свя- зи с работой должно быть предоставлено служебное жилое помещение. Подлежат выселению из служебного жилья без предоставления другого так- же лица, систематически разрушающие или портящие его, или использующие жилье не по назначению, или же систематическим нарушением правил обще- жития делающие невозможным для других проживание с ними в одной квар- тире или одном доме, если меры принимаемого к ним предупреждения ока- зались безрезультатными. Наконец, самоуправно занявшие служебное жилье лица подлежат выселению из него в административном порядке с санкции прокурора. - Какие лица не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилья? Без предоставления другого жилого помещения, согласно ст. 125 Жилищно- го кодекса, не могут быть выселены: - инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, став- шие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных ими при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболева- ния, связанного с пребыванием на фронте; участники Великой Отечествен- ной войны, пребывавшие в составе действующей армии; семьи военнослужа- щих и партизан, погибших или пропавших без вести при исполнении обя- занностей военной службы; семьи военнослужащих; инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, ставшие ин- валидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при ис- полнении служебных обязанностей; - лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилье, не менее 10 лет. Этой льготой поль- зуются лица, имеющие как непрерывный, так и общий стаж работы на ука- занных предприятиях. При этом учитывается весь стаж работы, а не толь- ко работы, связанной с правом пользования служебным жильем; - лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было пре- доставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовые отношения с данным предприятием. Граждане, освобожденные от должности, дающей пра- во на служебное жилье, и оставшиеся работать в той же системе, но не на данном предприятии, а на другом, такой льготы не имеют; - лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников; - пенсионеры по старости; члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье; инвалиды I и II групп; инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц; - одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. К одиноким лицам помимо одиноких матерей, не создавших семьи, не могут быть отнесены разведенный супруг, оставшийся проживать в по- мещении после выбытия из него другого супруга. Выселение из служебного жилья с предоставлением другого жилья произво- дится не только в том случае, когда сам наниматель относится к числу льготников, но и тогда, когда указанную выше льготу имеет кто-либо из членов его семьи. Что касается качества жилья, на которое могут претендовать граждане, выселяемые из служебных помещений, то такое жилье должно отвечать са- нитарным и техническим требованиям, но оно может быть меньше занимае- мого, с меньшим количеством комнат и менее благоустроенным. Вместе с тем, его размер должен быть таким, чтобы исключалось признание посе- лившихся в нем граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Указанные выше категории лиц при выселении не могут быть переселены в другое служебное помещение. Другое служебное помещение и только нанимателю (вместе с членами его семьи) может быть предоставлено при сносе дома, где находится служеб- ная квартира, при переоборудовании дома в нежилой, а также в случае, если дом грозит обвалом. Какой порядок предоставления и пользования жилой площадью в общежити- ях? Для проживания граждан на период их работы или учебы могут использо- ваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Для общежитий характерно то, что проживающие в них лица обеспечиваются мебелью, постельными принадлежностями, бытовым обслуживанием. Оплата за проживание в них устанавливается по специальным ставкам. Общежития следует отличать от домов для малосемейных, на которые расп- ространяется общий правовой режим, установленный для жилых домов и жи- лых помещений государственного и общественного жилищного фонда и кото- рые заселяются в соответствии с Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Согласно ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса, используемые под общежития жилые дома регистрируются в качестве общежитий в местных органах ис- полнительной власти. Если не была произведена регистрация дома в качестве общежития, то этот дом нельзя рассматривать как общежитие. Это правило имеет большое практическое значение при решении вопросов, связанных с приватизацией жилья. Согласно Закону "О приватизации государственного жилищного фонда" помещения в общежитиях приватизации не подлежат, что же ка- сается домов для малосемейных, то такого ограничения для них не уста- новлено. Жилая площадь в общежитиях предоставляется в соответствии с очеред- ностью, определяемой администрацией предприятия, учреждения, организа- ции, в ведении которых находится общежитие, и соответствующим профсо- юзным комитетом. Заселение общежитий производится после создания в них необходимых жи- лищно-бытовых условий для проживания. Они могут заселяться только при наличии заключения органов и учреждений санитарно-эпидемиологической службы о приемке общежития в эксплуатацию. Указанным заключением опре- деляется количество мест в общежитии с учетом санитарных норм жилой площади на одного проживающего, установленных для общежитий. Заселение общежития без санитарного паспорта и сверх установленного количества мест категорически запрещается. Общежития заселяются гражданами из расчета 6 кв. м. жилой площади на каждого поселяемого. Единственным основанием для вселения в общежитие является специальный ордер, выдаваемый гражданину администрацией предприятия, учреждения, организации. Ордер, в свою очередь, выдается на основании решения ад- министрации о предоставлении жилой площади в общежитии. В специальном ордере указываются: дата выдачи, наименование населенно- го пункта, а также предприятия, учреждения, организации, являющихся владельцем общежития; номер и серия ордера; фамилия, имя, отчество гражданина, получающего жилую площадь в общежитии, место его работы или учебы; адрес места нахождения общежития; номер корпуса и комнаты; на основании какого решения выдан ордер; состав семьи лица, получающе- го жилую площадь в общежитии. Ордер подписывается руководителем предп- риятия, учреждения, организации. Действителен он в течение 30 дней. При получении ордера предъявляются паспорта всех совершеннолетних чле- нов семьи, включенных в ордер с отметкой о выписке с прежнего места ж